Voici les gagnants et les perdants de l'immobilier dans la nouvelle normalité

Novembre
6, 2020

5 min de lecture

Les opinions exprimées par les contributeurs de Entrepreneur sont les leurs.

La pandémie affecte différemment certaines zones de l'immobilier .

Le logement résidentiel est resté résilient tout au long de 2020. Immobilier commercial (CRE), cependant, est gravement touché par les fermetures forcées des bureaux et des magasins. Mais il y a un bon côté pour les Américains qui changent leur comportement d'achat : les ventes en ligne et le travail à domicile (WFH) créent des opportunités lucratives pour les entrepôts frigorifiques, les centres de distribution et les espaces de travail éloignés.

Nous explorez comment le ralentissement historique et les nouveaux protocoles de santé ont un impact sur les locataires, les propriétaires et les promoteurs.

Les logements résidentiels restent solides

De nombreux locataires sont en difficulté, mais les propriétaires d'immeubles résidentiels constatent une augmentation de la valeur des actifs.

Entre 30 et 40 millions d'Américains sont potentiellement confrontés à une expulsion, selon les données du US Census Bureau. Ainsi, jusqu'à 23 millions de travailleurs ont l'intention de déménager loin des grandes villes et de s'installer dans des endroits moins chers, selon l'étude d'Upwork d'octobre 2020 .

Malgré ces tendances, le marché du logement résidentiel reste robuste en raison de la faiblesse des hypothèques taux et une surabondance de l'offre. Le marché actuel des vendeurs signifie également que les propriétaires sont susceptibles de recevoir plusieurs offres s’ils vendent.

En septembre, les ventes de maisons existantes ont augmenté pour le quatrième mois consécutif à 6,5 millions à l’échelle nationale. Cela représente une augmentation de 9,4% par rapport à août et de 21% par rapport à il y a un an, selon la National Association of Realtors (NAR). Le prix médian était de 311 800 $, soit 15% de plus qu'en septembre 2019.

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L'immobilier commercial a vu un piqué [19659007] En 2018, le marché américain de l'immobilier commercial (CRE) était estimé à 16 billions de dollars, selon Nareit, une association industrielle. Il subit un changement structurel.

J'ai récemment parlé avec un vétéran de l'industrie Paul Daneshrad de l'effet de la pandémie sur la CRE. «Il faut généralement entre 6 et 9 mois pour que le marché de l'immobilier commercial subisse les effets négatifs d'un ralentissement économique», déclare le PDG et fondateur de StarPoint Properties, une société d'investissement immobilier basée à Beverly Hills, en Californie.

«La CRE reste normalement stable dans les premières périodes de récession. Mais pendant Covid-19, les conséquences ont été immédiates car les bureaux ont été fermés, les voyages interrompus et les gouvernements ont imposé des ordres d'abri à la maison. »

Les transactions de bureau, de vente au détail et d'hospitalité n'ont chuté que dans trois des sept dernières récessions, selon Daneshrad . La pandémie est évidemment différente: il suffit de visiter n'importe quel centre commercial ou hôtel.

Une poussée de croissance économique au troisième trimestre est de bon augure pour le segment. Le produit intérieur brut (PIB) a augmenté de 33 pour cent sur une base annualisée de juillet à septembre, selon les données d'octobre 2020 du département américain du commerce. Parce que les entreprises rouvrent progressivement.

Les installations qui répondent à la nouvelle norme connaissent une forte demande

Quarante-cinq pour cent des professionnels de l'immobilier seniors et des investisseurs s'attendent à ce que les actifs de la CRE baissent entre 5 et 10 pour cent en valeur cette année, selon Enquête d'octobre 2020 par la société d'évaluation Duff & Phelps. Mais plus de 90% des personnes interrogées pensent également que les niveaux de transaction pourraient revenir aux niveaux d'avant la pandémie en 2021. Et 36% pensent que le secteur industriel et logistique sortira le plus fort de la crise.

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«Les gagnants avant 2021 sont les centres de données, les entrepôts frigorifiques et la fabrication industrielle», déclare Daneshrad.

Les entrepôts frigorifiques sont des entrepôts à température contrôlée qui garder les aliments au froid. Les investisseurs les trouvent attrayants en raison des nouvelles considérations de sécurité, des capacités de livraison du dernier kilomètre et de l'ancienneté des infrastructures existantes. Les entrepôts frigorifiques sont également peu disponibles avec un taux de vacance national de 10 pour cent, et c'était avant Covid-19. Ils permettent aux entreprises d'améliorer les délais de livraison et d'assurer la sécurité alimentaire.

Les principaux changements dans le comportement des consommateurs comprennent le commerce électronique, la livraison hyperlocale, le travail à domicile et les nouveaux protocoles de santé. En septembre, les ventes en ligne ont augmenté de 43 pour cent d'une année sur l'autre (atteignant 60,4 milliards de dollars), selon Adobe Analytics.

La WFH entraîne un changement tectonique de la demande de bureaux.

Ce que les travailleurs à distance gagnent en commodité, les propriétaires le perdent en locataires. Un rapport de septembre 2020 de Cushman & Wakefield prédit que le secteur des bureaux aux États-Unis perdra 145 millions de pieds carrés d'occupation en 2020 et 2021. Cela s'explique par une réduction de 1,7 million d'emplois de bureau sur place.

" L'incertitude des locataires quant à la viabilité des bureaux centralisés, ainsi que le grand virage vers le télétravail entraînent un ralentissement majeur de la demande d'espaces de bureaux », déclare Daneshrad.

« Covid-19 a le potentiel de modifier le secteur des bureaux CRE à long terme. -run puisque les entreprises réalisent des économies de coûts grâce au travail à distance. Cependant, les entreprises qui retournent au bureau élargiront leur espace afin que les employés puissent maintenir leur distance sociale. »

Un cycle économique affecte les industries différemment.

Une étude McKinsey a trouvé il y a quelque temps que dans un récession, certains secteurs se sont contractés plus rapidement que d'autres. Par exemple, un ralentissement est préfiguré par une baisse des dépenses de consommation, qui représentent 70% de l'économie. En revanche, l'industrie de l'énergie est parmi les dernières touchées. (Les acheteurs peuvent arrêter d’acheter des chaussures, mais ils devront quand même pomper de l’essence.) Lors d’une reprise, les consommateurs et l’informatique ont montré les premiers signes d’amélioration, selon les auteurs de McKinsey.

L’impact de Covid-19 sur l’immobilier est extrêmement intéressant. Parce qu'il y a des transformations structurelles sous-jacentes sur la façon dont les Américains étudient, travaillent et achètent de la nourriture. Les investisseurs, les promoteurs et les locataires devront s'adapter à un paysage définitivement différent.

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