Si les affaires sont florissantes, pourquoi Main Street America est-elle toujours pleine de devantures de magasins vides?

novembre
29 2018

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Le soleil était encore dehors le mercredi 26 juin 2013, alors que Kymberli Brady coupait officiellement le ruban marquant l'ouverture officielle de son magasin au centre-ville de San Jose, en Californie. Des centaines de personnes, y compris le maire et le vice maire, se souvient-elle, réunie à l'extérieur de South 1st Street pour une soirée de restauration, de boissons, de cadeaux et de spectacles. L’amour sans faille de Brady pour la ville l’avait conduite à ce moment. Ayant perdu son emploi à la Chambre de commerce à l'automne 2009, en partie à cause de la crise financière, elle avait vu une opportunité dans la nouvelle interdiction des sacs en plastique de la ville et avait coulé ses derniers 5 000 $ dans la création de bacs couverts avec ses photos de San Jose. Les «sacs de ville» de Brady étaient tellement rentables qu’elle avait pu louer une ancienne devanture de magasin Verizon Wireless pour 2 700 dollars par mois et développer son idée «farouchement locale». Elle a appelé son magasin Discover San Jose (DSJ aux habitués) et l'a aménagé comme un marché en plein air avec panneaux de signalisation. Il est finalement devenu une plaque tournante pour plus de 80 artistes, photographes, auteurs et musiciens locaux. carillons éoliens en cristal en bijoux et livres historiques axés sur la technologie. À proximité de restaurants, d'un cinéma et de l'arrêt de tramway desservant l'Université d'État de San Jose, DSJ a même organisé des événements tels que des soirées déguisées en costume steampunk pour les auteurs de San Jose, des expositions de peinture communautaires et des lieux de rencontre mensuels pour des musiciens.

La ​​nuit de la coupe du ruban, alors que les Silicon Valley Roller Girls défilaient devant des ballons, Brady, entouré des mascottes costumées des requins de San Jose et des tremblements de terre, prononça un discours qui fut accueilli favorablement et la prise de caméras de smartphone. Les choses semblaient aller mieux pour le centre-ville et pour Brady. Les clients sont venus immédiatement, rapportant à DSJ plus de 20 000 dollars de chiffre d’affaires le premier décembre, a-t-elle déclaré.

Mais cela ne durerait pas.

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Pendant la deuxième saison de vacances de Brady, les ventes ont chuté à 7 000 $. Elle réalisa qu'une partie du problème n'était pas DSJ, mais les autres magasins autour d'elle qui étaient en train de devenir vacants. Quand elle a ouvert ses portes – aidée par un programme pilote municipal qui supprimait les frais de permis pour les entrepreneurs – elle se souvient que son bloc avait été entièrement loué. Mais au début de 2015, «il y avait cinq à six devantures de magasins vides; dans un rayon de trois mètres carrés [there were] peut-être 12 ou plus », a-t-elle déclaré. Le problème de la vacance était si grave qu’un journaliste de la Bay Area NBC l’a interviewée à ce sujet. Brady se regarde aux nouvelles du soir avec son chien, Kenya, et se souvient d’avoir vu un jeune homme travaillant près de DSJ dire au journaliste: «Vous ne pouvez pas vraiment traîner au centre-ville». Brady se dit: Il a tout à fait raison. Rien d'étonnant à ce que les clients restent à l'écart.

«Il était devenu tellement décourageant de voir toutes ces devantures de magasins à rideaux», a-t-elle déclaré. Après avoir dépensé l'essentiel de son épargne-retraite pour maintenir DSJ à flot, le 15 février 2015, moins de deux ans après son ouverture, elle a fermé ses portes avec un dernier message à la fenêtre: merci, sj. c'était marrant!

Mais Brady ne disait pas au revoir. En fait, elle commençait tout juste. Bien que la question des postes vacants dans le commerce de détail lui ait permis d'étouffer son commerce, elle était toujours une entrepreneuse dans l'âme. Elle savait qu'elle devait essayer quelque chose pour y remédier.

En tant que plaque tournante de la Silicon Valley San Jose possède l'un des marchés immobiliers les plus chers du pays. Si la vacance dans le commerce de détail est un problème, il va sans dire que cela envahira également le reste des États-Unis. Et il a: Ces dernières années, le problème a touché un peu partout les paysages urbains – du nord au sud, d'un océan à l'autre, de des centres urbains aux petites villes. À bien des égards, le problème est un cancer; les experts ne sont pas d’accord sur la cause et personne ne peut déterminer un remède définitif. Et si elle s’étend effectivement, il est difficile de déterminer combien ou à quelle vitesse.

Premier problème: il n’ya pas de données nationales. Des sociétés immobilières comme CBRE et Reis suivent les centres commerciaux et les centres commerciaux, mais elles ne disposent pas de données sur les devantures de magasins privés situées au rez-de-chaussée (pensez: la pharmacie située sous votre bureau ou le magasin de tacos situé sous votre appartement). Mais les enquêtes locales montrent une augmentation mesurable du nombre de panneaux de location. À San José, les mémorandums des villes font état d’une augmentation pouvant aller jusqu’à 3% dans les devantures de magasins vides du centre-ville depuis 2015, certains d’entre eux étant bloqués à des coins de rues très visibles. "Cela crée un environnement dangereux et très hostile pour les piétons", a déclaré David Tran, assistant principal du conseil du district 3 de San Jose, où se trouvait DSJ. À environ deux heures de route dans le quartier de North Beach à San Francisco, la situation semble encore plus sombre. Un sondage mené conjointement par trois organisations de quartier a révélé que le taux d'inoccupation des commerces de détail dans la région était de 10,25%, soit plus du double de 2015. À Lawrence, au Kansas, un rapport de la société immobilière commerciale Colliers International a révélé qu'à la fin de 2017, La vacance dans le commerce de détail a augmenté de plus de 2% par rapport à l'année précédente, ce qui témoigne du taux d'inoccupation au détail le plus élevé enregistré par Lawrence au cours de la dernière décennie. Et selon les données de la société immobilière Douglas Elliman, le nombre d'emplacements vacants dans les commerces de détail situés au rez-de-chaussée aurait augmenté de 3% en deux ans à New York, laissant 4% de la superficie totale de la ville vide en 2018.

Les propriétaires d'entreprise convient que les espaces vides à proximité peuvent avoir un impact concret sur les ventes. «Si vous êtes le ou les deux magasins sur un bloc de places vacantes, cela peut être un véritable enfer», a déclaré David Hutchison, copropriétaire de The Book Tavern, à Augusta, en Géorgie. «Lorsque vous atteignez un certain seuil de vacance , cela ne donne pas simplement l'impression que ces magasins ont disparu, cela rend tout tout comme si c'était le cas… afin que les gens [are] ne soient pas enclins à s'arrêter. »Angie Chua, propriétaire de Bobo Design Studio à San Jose, a déclaré que même lorsque les devantures non louées se trouvent à quelques rues de là, «il est difficile d’obtenir une bonne circulation piétonnière. Les endroits qui restent vides pendant un moment attirent davantage de la communauté transitoire, car c’est un endroit sûr pour dormir la nuit ».

Qu'est-ce qui motive l'assaut des postes vacants? Cela dépend de qui vous demandez. Les représentants des administrations municipales, les sociétés d’immobilier commercial, les courtiers, les promoteurs, les propriétaires de petites entreprises et les propriétaires ont tous des conceptions différentes. En partie, c’est parce que chaque ville et même chaque quartier a son propre mélange original de politique, d’économie et de bureaucratie. Étonnamment, le problème de la vacance et non ne se résume pas à Amazon. Les achats en ligne ne représentent qu’environ 10% de tous les achats au détail, laissant environ 90% aux consommateurs physiques, selon les estimations les plus récentes du Bureau du recensement américain. Le rapport varie certainement selon les catégories, car les gens achètent davantage de jouets et moins d'épicerie en ligne. Néanmoins, il est juste de dire que le commerce électronique n’est pas la cause première du problème.

Parmi les rares raisons majeures qui apparaissent, la plus évidente est que les propriétaires tiennent bon pour les clients les plus rentables. Selon CBRE, la moyenne des baux pour le commerce de détail est de cinq ans à l'échelle nationale et d'environ 10 ans à New York. «[So] les propriétaires préféreraient de beaucoup laisser une devanture vacante pendant quelques années pour que quelqu'un obtienne un taux plus élevé que le [rent it out at a] loyer et prenne la perte», a déclaré Kurt Koegl, associé chez Marcum LLP, un indépendant indépendant. cabinet d'expertise comptable. Un grand détaillant situé au rez-de-chaussée et engagé dans un bail à long terme augmente également la valeur de l'immeuble, si un propriétaire décide de le vendre.

Appelez cela de la cupidité ou simplement le secteur immobilier; En réalité, dans de nombreux cas, les propriétaires n’ont pas le choix. Leurs prêteurs, souvent des grandes banques, peuvent stipuler certains types de locataires fortement protégés (une pharmacie Macy’s ou CVS, par exemple) dans l’accord de financement. De l’autre côté, les grands propriétaires ne perdent pas grand-chose en attendant, grâce aux lois fiscales fédérales. Que ce soit une vitrine ou non, les déductions (amortissement, services publics, sécurité, taxes foncières) sont essentiellement les mêmes, selon Koegl. «Et si vous avez des postes vacants qui entraînent des pertes sur une propriété, cela compense certainement le revenu provenant d'autres propriétés et vous finissez par payer moins d'impôt en conséquence. Donc, si vous aviez la possibilité de louer un locataire à 2 000 dollars et que vous vouliez 3 000 dollars par mois, vous êtes un peu découragé d'accepter ce loyer moins élevé immédiatement, au lieu de le laisser simplement vacant et d'espérer un loyer [higher]parce que vous pouvez en tirer un avantage fiscal. ”

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Grande propriété les titulaires contribuent également aux panneaux vacants. Ces soi-disant méga-propriétaires achètent souvent une collection importante d'immeubles. Ils possèdent tellement d'immeubles que les bénéfices locatifs sur des surfaces de vente au rez-de-chaussée sont essentiellement négligeables. "Ils sont séparés du paysage de rue", a déclaré Justin Levinson, développeur et créateur indépendant de Vacant New York, une carte interactive des devantures de magasins vides de Manhattan. "Ce n'est pas [necessarily] malicieux … C'est un élément de ligne dans une feuille de calcul et personne n'y prête autant attention." On peut en dire autant des investisseurs étrangers et des propriétaires qui ne vivent pas dans la région. Bien sûr, les propriétaires sont prompts à se défendre. «Il est faux de dire que les propriétaires veulent laisser cet espace vacant», a déclaré Jordan Barowitz, vice-président des affaires publiques de la Durst Organization, une grande société immobilière de la ville de New York. «Les propriétaires n’aiment pas les espaces vacants. Et vous allez faire de votre mieux pour trouver un bon locataire. Certains locataires peuvent avoir une utilisation [store] que vous ne voulez pas, ou le crédit du locataire n'est pas assez élevé et c'est pourquoi vous les refusez, ou le loyer n'est pas proche de quelque chose qui couvrira vos dépenses. "[19659007] Les locataires qui ont été refusés – la plupart des petites entreprises – se retrouvent avec peu d'options. En réalité, a déclaré Gregg Bishop, commissaire du département de la petite entreprise de New York, «un très bon père et mère proposant un produit ou un service recherché par le quartier aurait été un meilleur locataire». À San Jose, Sarah Lim, cofondatrice du magasin d’usines du centre-ville, Fractal Flora, a déclaré: «Cela ne laisse aucune place aux petites entreprises de prospérer ici.»

Crédit d'image: Digital First Media | Le Mercury News | Getty Images

Brady n’a rien su de ce genre . Tout ce qu'elle savait, c'est qu'en tant qu'entrepreneur, quelque chose semblait lui être imposé. Mais elle eut une petite idée. Pour répondre aux besoins des postes vacants, pourquoi ne pas demander aux propriétaires d'illuminer leurs magasins vides et de remplir les fenêtres avec un présentoir, un objet d'art ou une affiche annonçant une pièce de théâtre ou une exposition de musée locale? À un moment donné, elle a décidé de contacter le membre du conseil municipal Raul Peralez. Elle a mentionné son idée et lui a dit: «Nous devons faire quelque chose. C’est le début de ce qui, à mon avis, sera un exode d’entreprises du centre-ville si nous ne le faisons pas. »

Peralez ne se souvient pas de ses mots exacts, mais il a vu une opportunité. Cela semblait être le genre d'idée favorable aux entreprises et favorable aux entreprises locales qui serait politiquement populaire. Quelques mois après la conversation avec Brady, Peralez l’a invitée à participer à un mini groupe de travail composé d’acteurs du centre-ville, qui ont estimé que les devantures de magasins vacantes nuisaient aux revenus des entreprises locales. Outre Brady, le groupe comprenait le directeur exécutif de la chambre de commerce hispanique de Silicon Valley et le copropriétaire de SP2, un restaurant avec des tables en bois épurées et des lampes à ampoule Edison où ils se rencontraient régulièrement. À une table près du bar, le groupe s’est mis au travail pour la mission de Peralez: proposez une proposition visant à régler le conflit qui perdure dans le centre-ville avec des devantures de magasins vacants.

Au cours des trois prochains mois, le groupe de travail a concrétisé l’idée de Brady et en a ajouté d’autres. Pour aider à remplir les espaces, ils ont mis en place une structure de loyer à plusieurs niveaux pour les entrepreneurs débutants, en vertu de laquelle le montant mensuel augmenterait à mesure que leurs emplacements de vente au détail deviendraient plus performants. Pour responsabiliser les propriétaires, ils ont ajouté une pénalité: si les propriétaires ne pouvaient pas pourvoir leur poste vacant – et s'ils n'allumaient pas la lumière et n'utilisaient pas les fenêtres vides pour promouvoir les arts ou les entreprises locales – ils seraient à la merci d'un sérieux amende mensuelle. "Soyons juste littéral ici", a déclaré Brady au groupe. "Remplis-le, allume-le ou paye-le!" Cette phrase devint le titre de leur proposition.

La ​​dernière réunion du groupe de travail s’est tenue au 18e étage de l’hôtel de ville. Devant une fenêtre offrant une vue panoramique sur South Bay, le groupe a officiellement présenté l’idée à Peralez. Il a été vendu. «Remplis-le, allume-le ou paye-le» allait jusqu'au conseil municipal.

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Au cours des six prochains mois Brady aurait pu mieux comprendre pourquoi Aucune ville à travers le pays n'a semblé capable d'arrêter ce problème.

La ​​première étape consistait à obtenir «remplissez-le, allumez-le ou payez-le» sur la liste des priorités du conseil municipal. Mais la tentative de Peralez lors de la réunion semestrielle du 16 juin 2015 a échoué. Il s'agissait de sa première initiative en tant que membre du conseil et il s'est rendu compte qu'il devrait consacrer davantage de temps à la recherche afin de permettre aux membres de voter pour la proposition lors de la prochaine réunion. Il a confié le projet à son assistant, David Tran, qui était un débutant dans la politique gouvernementale.

Brady a d'abord consulté Tran, mais ses contacts se sont dissipés au fil des semaines. Après avoir comparé les rapports de police avec les adresses, Tran a pu démontrer que les postes vacants étaient liés à des problèmes de sécurité publique. De mai à octobre 2015, dans un quartier du centre-ville autour de Fountain Alley, environ 35% des appels de service de police effectués par des services de police avaient lieu dans des devantures de magasins vides. Les données ont aidé à créer un support pour «Remplis-le, allume-le ou paye-le». Mais sur d'autres fronts, Tran a rencontré des obstacles.

La ​​première concernait «Pay up». Légalement, il n'était pas possible d'infliger une amende substantielle à la vacance (communément appelée taxe de vitrine d'un magasin vacant) au moyen d'une proposition du conseil municipal. La seule façon de le faire était de faire en sorte que l’initiative soit inscrite sur le bulletin de vote public – un processus bien plus ardu, qui, selon Peralez, peut coûter des centaines de milliers de dollars, ce qu’ils n’avaient pas. Plus tard, les promoteurs ont contesté la disposition «Remplissez-le» via les protections du Premier amendement, en déclarant que les responsables ne pourraient pas imposer ce que les propriétaires placent dans leurs fenêtres.

En fin de compte, l'initiative révisée était la suivante: les propriétaires devaient enregistrer une devanture comme étant vacante dans un délai de 30 jours. Une fois inscrits sur le registre, ils seraient responsables de «frais de surveillance» de 202 $ par trimestre, ce qui permettrait aux agents des codes de vérifier régulièrement la présence de bris de vitre, de vitres encaissées, de graffitis ou d’ordures. Pour les propriétaires jugés en infraction avec le code, le tarif passera à 606 $ ou plus pour chaque trimestre qu’ils n’auraient pas nettoyé. Mais il y avait des échappatoires intégrées. Tout ce qu’un propriétaire avait à faire pour quitter le registre consistait à prouver qu’il essayait activement de remplir l’espace, ce qui signifiait peut-être aussi peu que de garder un signe de bail pour la location dans la fenêtre. Une autre solution de contournement consistait à prouver que des améliorations avaient été apportées à l'espace.

Lorsque Peralez a demandé à Brady de prendre la parole lors de la prochaine réunion du conseil municipal, elle n'était pas au courant du fait que la proposition du groupe de travail avait été considérablement diluée – ou que son nom accrocheur avait été échangé contre un nom qui aurait meilleure allure sur une liste du conseil municipal. : The Downtown Active Storefronts Initiative.

À l'hôtel de ville le 15 décembre 2015, Brady et Peralez ont tous deux pris place dans la salle du conseil pour la deuxième réunion d'établissement des priorités. C’était ça: Soit la proposition de devantures de magasins vides ferait la liste, soit il faudrait qu’elles reviennent à la planche à dessin.

Après que le maire a ouvert les points de l'ordre du jour, Brady a été appelé à monter sur le podium. Après avoir troqué son look bohémien typique pour un pull noir à col clouté – et excitée que son idée voit enfin le jour -, elle a parlé en sa qualité de présidente de la Downtown Residents Association. «En tant qu’ancien propriétaire de magasin au centre-ville, j’ai beaucoup de mal à pénétrer dans votre magasin lorsque vous êtes le seul sport en ville», a-t-elle déclaré aux membres du conseil. «C'est un moyen juste de donner aux propriétaires de devanture la possibilité de faire le plein, d'allumer ou de payer.»

Ce n'est que plus tard au cours de la réunion qu'elle a vu la proposition. Et quand elle le fit, elle était consternée. Oh, non, pensa-t-elle. Ce n'est pas ce que nous avons lancé. La proposition a été votée sur la liste des priorités à la douce amertume.

C’est le gouvernement – lent, défait, et au mieux, mordille le problème. Aucune grande ville américaine ne s’est intensifiée de manière beaucoup plus significative. Ainsi, dans l’ensemble, la résolution du problème des postes vacants dans le commerce de détail risque de ne résulter que pour des entrepreneurs aux idées perturbatrices.

Ross Bailey, un Anglais âgé de 26 ans, est l'un de ses fondateurs. En 2012, à la suite de sa propre expérience de magasin éphémère, il a commencé à réfléchir, Pourquoi les baux commerciaux ne sont-ils pas flexibles et à court terme? Cette question l'a amené à fonder Apparaître ici – essentiellement l'Airbnb de l'immobilier commercial. Bailey recrute des propriétaires qui proposent des options de location à la journée, à la semaine ou au mois. L'entreprise aide les locataires à réserver les espaces au moyen d'un contrat simplifié et d'un système de paiement simplifié qui ne prend que trois à six jours. (L'entreprise réalise un bénéfice sur les frais de transaction.) «Rien ne devrait être difficile à comprendre; C’est notre point de vue », at-il déclaré. «Nous essayons de supprimer, à bien des égards, toutes les conneries."

Après que Bailey eut eu l'idée pour la première fois, il y travailla dans une armoire à balais de son école de publicité – les fournitures de nettoyage furent enlevées pour faire de la place pour lui. bureau. Les propriétaires lui ont dit que cela n’avait aucun sens, at-il ajouté. Les entreprises de technologie lui ont dit que les transactions immobilières ne se faisaient pas en ligne. Et ses collègues ont ri, incrédules, en disant que son entreprise ne se réaliserait jamais.

Mais la blague est sur eux. Au cours des 18 derniers mois, Appear Here a ouvert 7 000 magasins avec des clients tels que Gwyneth Paltrow, Kanye West, Chanel, Marc Jacobs, Google et Apple. Jusqu’à présent, les inscriptions ne se trouvent qu’à Londres, Paris et New York, mais Bailey cherche à se développer davantage aux États-Unis. Et le concept de pop-up gagne en popularité. C’est «plus qu’une tendance», a déclaré Don Givens, vice-président des services à la clientèle de PopUp Republic, une entreprise de support marketing pour les magasins temporaires. «Cela fait certainement partie du nouveau paradigme de la vente au détail.»

D'autres leaders d'opinion s'attaquent au problème par le biais de la prévention. Foursquare aide les grandes entreprises à utiliser une riche analyse de données de localisation basée sur les habitudes des consommateurs afin de déterminer le meilleur endroit pour installer une boutique. Le PDG Jeff Glueck espère pouvoir un jour étendre ce service aux petites entreprises. Si, par exemple, vous souhaitez ouvrir un bar ou un salon destiné aux femmes du millénaire, vous pouvez utiliser les données pour identifier avec précision les rues que vos clients cibles arpentent la nuit. L'idée est que des décisions plus éclairées sur le lieu où ouvrir une entreprise pourraient entraîner moins de fermetures et moins de devantures de magasins vides sur chaque bloc.

Dans le même temps, certaines sociétés de commerce électronique, telles que Warby Parker, Glossier et Peloton, ont défendu une nouvelle façon de réussir dans le commerce de détail: démarrez en ligne, faites-vous connaître, puis ouvrez des magasins physiques. Selon un nouveau rapport de JLL, une société de gestion de placements spécialisée dans l'immobilier, les détaillants en ligne prévoient d'ouvrir 850 magasins dans les cinq prochaines années. "Nous n'avions aucune idée de ce que nous faisions. Nous étions une marque de commerce électronique", a déclaré Chris Riccobono, cofondateur de la marque de vêtements pour hommes Untuckit, qui a lancé son premier magasin physique en 2015 dans le quartier de SoHo à Manhattan. Mais, en raison de son succès, la société a ouvert 27 magasins en 2018 et prévoit d’en ajouter 50 autres l’année prochaine. «Nous estimons que vous avez besoin de briques et de mortier, car 70% des hommes n'achèteront pas sans toucher ni sentir le produit», a déclaré Riccobono.

Les ventes se poursuivent également en ligne. Une nouvelle étude du Conseil international des centres commerciaux a révélé que lorsqu'une marque ouvre un nouveau magasin, son trafic Web augmente en moyenne de 37%, ce qui se traduit par une augmentation des ventes.

Les entrepreneurs peuvent également continuer à travailler pour atteindre leurs objectifs. une solution avec leurs gouvernements locaux – exactement comme Kymberli Brady le prévoit. Son initiative diluée a été acceptée et a pris effet le 1 er juillet de cette année. Après le vote, Brady se souvient que Peralez lui avait dit: «Je sais que tu es déçu, mais c’était ce que nous devions faire pour le faire adopter.» À certains égards, il était aussi découragé. Ce n'est pas, admet-il, "le gros marteau" qu'ils avaient imaginé. Néanmoins, a-t-il déclaré, «les propriétaires [know] que nous surveillons maintenant. Même si les frais ne sont pas suffisants pour inciter quelqu'un à passer à l'action, cet argent servira à financer un agent d'application de code qui continuera à bogue [them]. »

Si un règlement de 2016 à Arlington, dans le Massachusetts, en donne une indication, Peralez Peut être juste. Lorsque cette ville a commencé à facturer 400 $ par an aux propriétaires pour chaque devanture de magasin vacante, elle a vu ses postes vacants dans les commerces de détail passer de 17 à cinq.

Petits changements, grandes perturbations. Avec un problème aussi complexe, nous avons besoin de tout. Et Brady est déterminé à voir des résultats. «Je suis tout à fait disposée à descendre et à habiller les fenêtres le week-end», a-t-elle déclaré. "Je ne l'abandonne pas."