Quel type d’immeuble de placement est le plus rentable : un investissement immobilier unifamilial ou multi-logements ? Voici ce que vous devez savoir.

Immobilier les investisseurs – y compris les chefs d’entreprise/entrepreneurs qui pourraient être nouveaux dans l’immobilier et qui cherchent à exploiter de nouvelles sources de revenus – sont souvent aux prises avec la décision entre investir dans les maisons unifamiliales ou les propriétés multifamiliales lors de l’allocation d’argent à des propriétés locatives. Chacun a ses avantages et ses inconvénients, il est donc essentiel d’examiner attentivement un certain nombre de facteurs avant de prendre une décision.

Prioriser les objectifs

Avant tout, définissez et hiérarchisez clairement les objectifs en matière d’investissement. Si le plus important est de maximiser Retour sur investissementRegarder quel type de propriété a le meilleur potentiel de revenus locatifs et l’appréciation. Les immeubles à logements multiples s’en sortent généralement mieux ici, ce qui leur confère un retour sur investissement plus élevé à court terme. Cependant, les maisons unifamiliales peuvent offrir une meilleure appréciation sur certains marchés, ce qui peut générer des gains plus élevés à long terme.

Si la priorité principale est de maintenir ou d’augmenter les flux de trésorerie, une perspective différente s’impose. Les deux types de propriétés ont du potentiel ici, mais les maisons unifamiliales affichent une croissance plus fiable, et leurs loyers ont augmenté de manière constante d’environ 3 % depuis 2010. Ils ont également tendance à attirer les familles qui préfèrent des durées de location plus longues, ce qui se traduit par des flux de trésorerie plus constants.

Cependant, les propriétés multifamiliales offrent la possibilité de répartir les dépenses telles que la gestion immobilière, l’entretien et les services publics, ce qui entraîne une baisse des coûts d’exploitation par unité.

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Évaluez votre niveau d’expérience

Votre expérience en tant qu’investisseur et propriétaire joue un rôle important dans le type de propriété qui constituera une meilleure opportunité. Pour les débutants, il serait peut-être préférable de rechercher des propriétés plus petites, car une propriété multifamiliale implique de percevoir divers loyers et d’entretenir plusieurs logements, ce qui signifie une meilleure communication avec les locataires. Cela dit, ceux qui débutent dans le processus ne devraient pas négliger les petites maisons multifamiliales (telles que les duplex et les triplex), qui peuvent être plus faciles à financer et à gérer que les immeubles plus grands.

En moyenne, les maisons unifamiliales nécessitent un investissement initial inférieur, les rendant plus accessibles aux investisseurs inexpérimentés et/ou à ceux qui disposent ou préfèrent investir moins de capital. De plus, ils ont tendance à attirer des locataires plus stables financièrement et à plus long terme, ce qui facilite la perception des loyers. Les duplex et les triplex offrent le meilleur des deux mondes : ils permettent aux investisseurs moins expérimentés d’accéder à des propriétés multifamiliales à un point d’entrée plus bas, avec l’avantage de percevoir le loyer de plus d’une unité. Ils peuvent même vivre dans l’un tout en louant l’autre(s).

Les plus expérimentés sont, sans surprise, mieux adaptés aux complexités des investissements immobiliers plus importants. Dans de nombreux cas, les propriétés multifamiliales offrent des retours en espèces. Et selon le marché, le loyer par logement a tendance à être inférieur pour les unités multifamiliales que pour les maisons unifamiliales, car la collecte sur plusieurs logements rapporte un loyer mensuel plus élevé. Les investisseurs plus expérimentés sont également mieux équipés pour faire face aux coûts plus élevés (et aux obstacles plus difficiles) d’achat à cette échelle, y compris l’obtention d’un prêt commercial et en adhérant à des réglementations supplémentaires.

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Considérez la tolérance au risque

Avant de choisir un type de propriété, évaluez le niveau de risque que vous êtes prêt (et pouvez vous permettre) à prendre et dans quelle mesure vous êtes à l’aise avec la volatilité des marchés, la rotation des locataires, les taux d’inoccupation, le financement et les changements réglementaires.

Les maisons unifamiliales peuvent présenter un risque moindre en termes de rotation des locataires, car ceux qui les louent sont plus susceptibles d’être des familles ou des couples qui considèrent une location comme leur logement et y restent donc plus longtemps. Cela dit, il est également important de considérer le risque d’inoccupation prolongée, qui peut entraîner un fardeau financier important jusqu’à ce qu’un nouveau locataire soit trouvé. (Lorsqu’un investisseur multifamilial perd un locataire, le loyer des autres logements peut compenser la perte.)

Il existe également des risques dans le domaine des immeubles multifamiliaux, tels que les changements du marché et les problèmes structurels. La diversification sur plusieurs types de propriétés et marchés peut répartir les risques, isolant les investisseurs des pièges de l’un ou l’autre type de propriété (si l’un a des problèmes, les autres peuvent équilibrer les choses).

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Déterminer l’évolutivité

Si vous souhaitez pouvoir augmenter votre portefeuille immobilier au fil du temps, investir dans des immeubles multifamiliaux peut être une bonne stratégie, surtout si vous profitez de économies d’échelle. (À mesure que le nombre d’unités augmente, le potentiel d’économies de coûts et de génération de revenus augmente également.) Il s’agit souvent de meilleures offres : offrir des économies sur les services publics et des prix de gros sur les matériaux et services pour les réparations d’entretien et les projets de rénovation domiciliaire, ainsi que les prix. sur les appareils électroménagers et les articles ménagers. De plus, la gestion de plusieurs unités au sein d’une même propriété simplifie les tâches telles que la communication avec les locataires, la planification de l’entretien et la perception des loyers.

Ces propriétés peuvent également attirer des options de financement plus avantageuses. Grâce à leur potentiel de revenus locatifs plus élevés et à leur faible risque d’inoccupation, certains prêteurs peuvent proposer de meilleures offres sur les taux d’intérêt et les conditions de prêt, réduisant ainsi le coût du capital nécessaire à l’évolution, et il peut également y avoir des avantages fiscaux. De plus, l’acquisition d’un immeuble d’appartements de 20 logements ne nécessite qu’une seule vérification préalable et une seule transaction de clôture.

L’investissement unifamilial présente également des avantages en termes d’évolutivité. Points d’entrée plus bas dans la tarification, la flexibilité des options de prêt hypothécaire et les dépenses minimes facilitent l’expansion stratégique d’un portefeuille, en particulier pour ceux qui disposent de moins de capital. De plus, cela permet une expansion progressive : en acquérant des propriétés une par une, les investisseurs ont la possibilité de croître à un rythme plus confortable, en attendant que les bonnes opportunités se présentent ou qu’une situation financière s’améliore. En adoptant une approche plus progressive, ils peuvent éviter d’avoir recours à d’importantes injections de capitaux et à des structures de financement complexes.

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Évaluer le temps consacré

La gestion des propriétés locatives peut prendre beaucoup de temps, il est donc important de décider à l’avance du nombre d’heures que vous avez (ou souhaitez) consacrer. Si l’objectif est un engagement minimal, une maison unifamiliale pourrait être une bonne option.

Bien entendu, la gestion de deux unités ou plus nécessite plus de temps et d’efforts, à moins que vous ne fassiez appel à une société de gestion immobilière (ce qui augmente les coûts opérationnels). Cependant, il est toujours possible d’investir dans des propriétés multifamiliales sans avoir à assumer les coûts d’externalisation de tâches telles que la sélection des résidents, l’encaissement des paiements et les réparations. Il existe des technologies de gestion disponibles qui peuvent rationaliser et automatiser la plupart de ces tâches, offrant ainsi plus de flexibilité et de ressources pour diversifier un portefeuille tout en maintenant un engagement de temps relativement faible.

Ces technologies peuvent également ouvrir la porte à l’exploration d’opportunités de bricolage qui élargissent encore les options en matière d’investissements locatifs. Mettre tout, des annonces et de la sélection des locataires à la signature du bail et à la collecte des loyers essentiellement sur pilote automatique (contrôlé via une application mobile ou une autre plate-forme), peut vous permettre de gérer depuis pratiquement n’importe où. Ces applications peuvent également offrir des fonctionnalités avancées telles que la gestion de la maintenance, l’augmentation du crédit pour les locataires, l’assurance des locataires et la comptabilité.

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