4 façons d'économiser de l'impôt lors de la vente d'un bien

Août
27 2019

5 min de lecture

Les opinions exprimées par les contributeurs de l'Entrepreneur sont les leurs.

L’extrait suivant est tiré du livre de Mark J. Kohler The Tax and Legal Playbook . Acheter maintenant de Amazon | Barnes & Noble | IndieBound | Entrepreneur Books

Alors que le marché immobilier continue de rebondir après l'accident de 2008, on me demande de plus en plus: «Que puis-je faire pour économiser de l'impôt lorsque je vends ma propriété?» Peu de gens se rendent compte que de nombreuses options créatives existent lors de la vente d'une propriété appréciée.

Dans mon cabinet comptable, nous discutons systématiquement de quatre options avec les clients chaque fois qu'ils sont confrontés à cette question. Ces options sont des stratégies sur lesquelles vous pouvez vous accrocher, et la plupart des CPA peuvent vous aider à naviguer dans les étapes pour les mettre en œuvre.

Option 1: Payer l'impôt sur les gains en capital

La première stratégie consiste simplement à payer les gains en capital. impôt. Certains peuvent penser que ce sont des propos loufoques, mais il y a certainement des avantages à le faire. Tout d’abord, vous «déchirez le bandage»: la taxe est maintenant payée et vous n’avez plus à vous en soucier. L’argent n’est pas bloqué dans une autre stratégie en matière d’immobilier ou d’impôt, et le reste vous appartient de le dépenser comme bon vous semble

. Au cours des dernières années, les taux ont varié de 0 à 20%, selon votre niveau de revenu. Ces taux sont loin du taux d’imposition fédéral marginal le plus élevé de 37%, sans parler des taux d’imposition des États.

Même si vous ne passez pas sur cette première option, il est important au moins de gérer les chiffres. Déterminez précisément ce que la taxe sur l’investissement nette aux niveaux fédéral, régional et de l’assurance des soins abordables serait d’établir une base de comparaison avec vos autres options. comprenant généralement un paiement d'intérêts de l'acheteur. Cette stratégie fiscale à long terme peut être très puissante si elle vous permet de garder votre revenu en dehors des tranches d'imposition supérieures.

Bien entendu, la vente à tempérament implique également d'importantes stratégies d'investissement et juridiques qui n'ont rien à voir avec la planification fiscale. doivent être soigneusement considérés. Par exemple: quelle est votre sécurité en tant que prêteur au fil du temps? Y a-t-il un autre prêt impliqué et assumé par l'acheteur? Quelle position en tant que titulaire de privilège avez-vous contre la propriété? Quel est le taux d’intérêt que vous recevez sur le billet? Ces questions et problèmes varient en fonction de votre situation. Bien que complexes, les ventes à tempérament peuvent être une stratégie fiscale intéressante à considérer lors de la vente d'une propriété.

Enfin, vous voulez vous assurer de pouvoir bénéficier de la vente à tempérament selon les règles de l'IRS et comprendre comment les acomptes figureront dans votre déclaration de revenus. temps. Vous pouvez l’étaler sur 5, 10 ou 15 ans, à votre guise.

Option 3: Échange de type similaire / 1031

L’échange 1031, également appelé échange de type similaire, permet à un contribuable de: vendre une propriété et en acheter une autre de valeur égale ou supérieure, en différant l’impôt indéfiniment ou jusqu’à la vente de la deuxième propriété. Une propriété obtenue via un 1031 peut être échangée encore et encore. De plus, vous pouvez échanger une propriété contre plusieurs propriétés ou inversement. Il existe des règles relatives au calendrier et aux échanges, mais elles sont assez souples.

Un facteur important à prendre en compte est la nécessité de prévoir un accommodateur ou un médiateur qualifié pour faciliter l'échange. Cela est nécessaire car il peut être difficile de trouver une personne qui souhaite posséder votre propriété et qui possède une propriété que vous souhaitez. L'hébergeur rassemble les parties et agit en tant que service d'entiercement de manière à ce que toutes les parties restent sans lien de dépendance et ne touchent pas le produit de la vente tant qu'elles ne sont pas autorisées en vertu des règles de l'IRS.

Malgré l'apparente complexité de l'échange 1031, si vous souhaitez vendre un bien immobilier et acheter davantage de biens immobiliers avec les recettes, en apprendre davantage et obtenir une consultation sur les échanges est certainement dans votre meilleur intérêt.

Option 4: Zones d'opportunité

Les investissements dans une Zone d'opportunité (OZ) ont été conçu pour relancer les communautés économiquement en difficulté et permettre aux investisseurs de réduire les gains imposables et éventuellement d'obtenir une croissance hors taxe s'ils réinvestissaient les gains en capital dans des biens immobiliers situés dans des zones désignées. Des incitations fiscales sont disponibles pour les sociétés et les sociétés de personnes détenant au moins 90% de leurs actifs en OZ. Elles doivent être établies après le 31 décembre 2017. Chaque État a désigné environ cinquante parcelles de terrain en tant que OZ. Une carte de ces zones est disponible sur le site du département américain du Trésor: www.cdfifund.gov.

Tout gain en capital qu'un contribuable veut différer peut être investi. Le gain en capital peut provenir de la vente d'actions, de biens réels ou personnels et seul le montant du gain doit être réinvesti, et non le produit de la vente total (comme un échange 1031). Pour être admissible, un contribuable doit investir dans un bien d'OZ dans les 180 jours suivant la comptabilisation d'un gain en capital provenant de la vente ou de la disposition d'un bien. Le gain en capital, quel que soit le montant que le contribuable souhaite différer, doit être investi dans l’achat d’un bien locatif neuf pour l’investisseur, ou d’un bien déjà détenu par le contribuable, qui sera réhabilité et utilisé comme bien locatif. Si c'est une réhabilitation, l'investissement doit être «substantiel», ce que l'IRS définit comme des améliorations égales en dollars à la base du bâtiment à réhabiliter (à l'exclusion de la valeur du terrain).

Si les investisseurs jouent bien leurs cartes, ils verront certainement des économies d'impôt et pourront facilement taxer l'avantage maintenant et à l'avenir.