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juin 26, 2019

Un guide étape par étape pour réussir votre premier million en immobilier en six courtes années


Acceptez de vivre dans des quartiers "locatifs" et utilisez les gains en capital à bon escient.


6 min de lecture

Les opinions exprimées par les contributeurs de l'Entrepreneur sont les leurs.


Au cours des 50 dernières années, les prix des maisons aux États-Unis ont augmenté de plus de 5% en moyenne par an, selon la National Association of Realtors . Cela signifie que la maison de 200 000 $ que vous achetez aujourd'hui pourrait valoir plus 864 000 $ dans 30 ans lorsque votre prêt hypothécaire sera remboursé.

Il n'est pas surprenant que l'immobilier soit considéré comme un moyen aussi efficace de créer de la richesse.

plein avantage de l'occasion à portée de main. Selon le rapport de la National Association of Realtors, le propriétaire moyen ne vend sa maison que tous les 10 ans, bien qu'il soit autorisé à réaliser des gains en capital hors taxe tous les deux ans. Plutôt que d'agrandir leur patrimoine immobilier et de connaître une croissance de 5%, ils optent pour la méthode standard des maisons individuelles, estimant qu'il est beaucoup plus complexe et trop long.

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Mais faire de votre premier million en l'immobilier est possible en tant qu'entrepreneur immobilier et plus simple que vous ne le pensez, à condition de suivre feuille de route éprouvée établie par d'innombrables investisseurs immobiliers avant vous.

Il s'agit avant tout d'élargir votre portefeuille immobilier. Plus elle est grande, plus la croissance vaudra 5%. Pour ce faire, commencez par acheter intelligemment, vivez selon vos moyens, effectuez les améliorations nécessaires, générez des revenus, puis transférez ces bénéfices dans des propriétés supplémentaires.

La meilleure partie est que tout cela peut être fait comme un fardeau latéral tout en poursuivant votre carrière. En fait, c’est exactement comme cela que j’ai commencé, alors que j’allais au collège, il ya presque 20 ans. À mon avis, le processus complet prend environ six ans, mais si cet esprit d'entreprise est mis en œuvre, voici à quoi ressemble le chemin d'un million.

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Pour les nouveaux investisseurs immobiliers, rien n’a autant d’impact que votre première maison. Lorsque vous achetez une tige de fixation chez vous, que vous la travaillez vous-même, puis que vous la vendez ou la louez au bout de deux ans, vous pouvez ajouter une valeur réelle à la propriété, et cela ne vous coûte pas beaucoup plus cher que votre paiement hypothécaire normal.

Vous allez contracter un emprunt pour cet achat, et vous voulez trouver quelque chose qui est disponible à un prix inférieur au prix du marché et que vous pouvez mettre en jeu. Cela peut inclure tout, du nouvel aménagement paysager aux améliorations intérieures, en passant par un nouveau toit ou un nouveau revêtement. Les caractéristiques modernes sont également demandées, comme un nouveau système CVC ainsi que des améliorations éconergétiques pour rendre la propriété plus habitable pour le prochain propriétaire.

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Passez à la suivante

Après environ deux ans, vous le vendez et récupérez le produit de votre investissement et de vos efforts. Peut-être avez-vous acheté la maison 200 000 $, apporté quelques améliorations simples à la propriété et réussi à la vendre 300 000 $. C’est 100 000 $ de gains en capital que vous pouvez empocher en franchise d’impôt. L'étape suivante du processus consiste à prendre ces 100 000 dollars et à les fractionner – 50 000 dollars pour le versement initial d'une autre maison, dans laquelle vous vivrez, réparerez et vendrez, et 50 000 dollars pour acheter un bien locatif.

Faites-le! encore une fois

Encore une fois, vous réparez la maison dans laquelle vous vivez, mais vous avez maintenant un bien locatif qui vous procure un revenu supplémentaire. Et après environ deux ans, une fois que vous avez terminé de réparer votre résidence secondaire, vous la vendez et recommencez, en achetant plus de logements locatifs. Vous en installez un et vous le corrigez et, au cours des deux prochaines années, vous pouvez maintenant emprunter par rapport aux capitaux propres des loyers précédents pour en acheter davantage.

À partir de ce moment-là, vous utilisez les capitaux propres des propriétés pour financer vos achats, que vous préparez et ajoutez à votre portefeuille locatif, augmentant ainsi vos revenus à chaque étape. Le meilleur de tout, la valeur de votre portefeuille immobilier est maintenant plus grande et en croissance, vous construisez donc votre richesse globale au cours de ce processus.

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Si vous continuez sur cette lancée, au bout de six ans, vous auriez dû vivre dans trois maisons différentes que vous avez aménagées et vendues, possédez un portefeuille de 10 loyers et une valeur nette de près d’un million de dollars entre la valeur nette d’inventaire de vos propriétés et les recettes provenant de la vente de vos maisons, sans oublier les flux de trésorerie mensuels.

Une manière avantageuse sur le plan fiscal pour créer de la richesse

La beauté de cette approche réside dans le fait que vous créez une valeur de plus en plus grande dans chaque maison que vous achetez en cours de route. Mais, au lieu de n'avoir qu'une seule maison, vous avez maintenant plusieurs loyers dont la valeur augmente, ce qui vous permet d'utiliser le capital ou le produit de la vente de chacune pour acheter davantage.

Le premier avantage fiscal de cette stratégie est le exemption de résidence principale . Cela permet des gains en capital pouvant aller jusqu'à 500 000 $ tous les deux ans, mais vous devez vivre dans la maison pendant deux ans. Vendre tous les deux ans et transformer ce gain libre d’impôt en un plus grand nombre de biens immobiliers vous permet d’utiliser ce gain réel en numéraire pour investir dans de nouvelles propriétés.

Les récents changements fiscaux imposent une limite à ce que vous pouvez demander pour votre propriété principale. hypothèque et taxes foncières, mais ces limites ne s'appliquent pas aux immeubles locatifs. Cela signifie que la plupart de vos emprunts doivent être sur vos immeubles locatifs et non sur votre résidence principale. Après quelques années à suivre cette formule, cela devrait être un objectif très réalisable, vous permettant d’acheter votre propre maison entièrement au comptant.

Honnêtement, la partie la plus difficile de ce processus est de vous admettre que, pour les six prochaines années ans, vous n'allez pas essayer de suivre le rythme des Jones en ce qui concerne votre résidence principale. Au lieu de cela, vous achèterez dans des quartiers «locatifs», habitez dans des propriétés plus anciennes et faites tout cela à votre convenance.

Mais à la fin du processus, vous serez un entrepreneur immobilier légitime doté d'un portefeuille de des actifs productifs de revenus qui vous aideront, vous et votre famille, pendant de nombreuses années.




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