Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire assumable et comment fonctionne-t-il?

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Il existe de nombreux types de prêts hypothécaires que les acheteurs de maison peuvent envisager aux États-Unis. Les prêts hypothécaires présumés ne sont pas aussi courants que les autres, mais ils peuvent offrir une richesse des prestations dans les bonnes circonstances. Découvrons-en plus.

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Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire assumable ?

Un prêt hypothécaire assumable est un accord financier dans lequel un acheteur prend en charge ou assume le solde impayé du prêt hypothécaire du vendeur et ses conditions lorsque acheter une maisonplutôt que de contracter leur propre emprunt. Habituellement, il s'agit d'une transaction entre des acheteurs et des vendeurs qui sont liés.

Par exemple, vous pouvez assumer l'hypothèque de vos parents au cas où vous hériteriez de leur propriété, et il reste encore un solde impayé. Ou vous pouvez assumer l'hypothèque de votre partenaire en cas de divorce si votre nom figure sur le titre de la maison mais pas sur le prêt initial.

Comment fonctionne une hypothèque assumable ?

Comme tout prêt, une hypothèque assumable nécessitera l'approbation du prêteur avant que des modifications soient apportées à l'accord contractuel initial. Par conséquent, même si, en tant qu'acheteur, vous reprenez le prêt du vendeur, vous devrez tout de même prouver au prêteur que vous êtes en mesure d'effectuer des versements hypothécaires. Par conséquent, vous devrez répondre aux exigences du prêteur en matière de cote de crédit et d'historique de crédit, de revenu et de ratio dette/revenu pour être admissible à un prêt.

Une fois que le prêteur aura approuvé votre demande de prise en charge hypothécaire, vous prendrez en charge le titre de propriété ainsi que le solde du capital restant du vendeur. Compte tenu de la nature d'un prêt hypothécaire, le vendeur a déjà remboursé une partie de son prêt. En tant qu'acheteur, vous continuerez à payer le solde du prêt initial par mensualités. À ce stade, le vendeur peut également demander une exonération de responsabilité du prêt pour se protéger au cas où l'acheteur ne rembourserait pas le prêt.

Tous les types de prêts hypothécaires sont-ils assumables ?

Aux États-Unis, les types de prêts les plus courants les prêts hypothécaires assumables sont des prêts garantis par le gouvernement, tels que les prêts du ministère des Anciens combattants (VA), de la Federal Housing Authority (FHA) et du ministère de l'Agriculture des États-Unis (USDA). Voici quelques facteurs clés à garder à l'esprit pour chacun :

Prêts VA

Bien que les prêts VA soient accordés aux militaires et à leurs conjoints, vous n'avez pas besoin d'être membre du service militaire pour assumer un prêt VA. Si le prêt a commencé avant le 1er mars 1988, il peut être assumé librement sans l'approbation du ministère des Anciens Combattants. les exigences du prêteur. Par exemple, la propriété doit être utilisée comme résidence principale par le vendeur, tandis que l'acheteur doit répondre aux critères du prêteur en matière de solvabilité.

Prêts USDA

Un prêt USDA est envisageable si la propriété est dans une région rurale et l'acheteur a un revenu convenable pour ce type d'hypothèque. Cependant, ils doivent également respecter le ratio dette/revenu du prêteur, ainsi que les exigences en matière de cote de crédit. En prime, le ministère de l'Agriculture des États-Unis ne facture pas les frais de financement de 1 % pour les nouveaux prêts lorsqu'il assume un prêt USDA existant. clause de vente. Cependant, certaines exceptions existent. Par exemple, les prêts garantis par Fannie Mae sont généralement assumables s'il s'agit de prêts hypothécaires à taux variable. Mais si l'hypothèque passe à un prêt à taux fixe, ce n'est plus assumable. Les prêteurs conventionnels peuvent également ignorer les clauses d'exigibilité à la vente si le transfert de propriété se fait entre des membres de la famille et non entre des acheteurs tiers.

Une hypothèque assumable est-elle une bonne idée ?

Selon les circonstances, supposer qu'une hypothèque peut fonctionner en votre faveur. Les taux d'intérêt plus bas qui accompagnent souvent les hypothèques assumables peuvent être très attrayants pour les acheteurs, tout comme les frais de clôture réduits. Si le solde impayé est suffisamment bas, l'acheteur n'aura peut-être même pas à obtenir une nouvelle marge de crédit. L'inconvénient est qu'un prêt hypothécaire assumable peut entraîner de nombreux coûts cachés.

Si la valeur de la maison est supérieure au solde restant du prêt, l'acheteur devra compenser cette différence. Par exemple, si la maison est évaluée à 300 000 $, mais que l'hypothèque assumable n'est que de 200 000 $, l'acheteur devra couvrir les 100 000 $ restants.

En général, cela nécessite de contracter une deuxième hypothèque ou une HELOCce qui peut peser sur le budget de l'acheteur et annuler les avantages de la prise en charge de l'hypothèque en premier lieu. De plus, si le vendeur n'a pas atteint un capital de 20 % dans son logementl'acheteur sera tenu de souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI).

La ​​prise en charge hypothécaire est une alternative intéressante à la souscription d'un crédit classique et peut même réduire vos frais d'achat d'un logement. Cependant, il est toujours préférable de peser les risques à l'avance, surtout s'il semble que cela pourrait devenir une contrainte financière à long terme.