Ne vous laissez pas tromper par ces mythes sur les iBuyers

Les acheteurs sont l'une des rares véritables innovations à avoir frappé le secteur immobilier ces dernières années. Pourtant, les consommateurs ne les ont pas pleinement adoptés en raison d'idées fausses sur le fonctionnement des iBuyers et sur les types de problèmes qu'ils résolvent pour les vendeurs et les acheteurs.

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An iBuyer (pour "instant acheteur ") est une entreprise qui utilise la technologie pour faire une offre automatisée sur une maison. Après avoir acheté la maison, l'entreprise répare ce qui est cassé, effectue des réparations esthétiques et la vend. Les iAcheteurs se présentent comme un moyen rapide et pratique de vendre.

Des mythes se sont répandus autour des iAcheteurs : ils paient trop peu, gonflent les prix des maisons et canalisent les maisons occupées par leur propriétaire vers les investisseurs. Quelques-uns de ces mythes ont une part de vérité. Voici ce qui se passe réellement avec les iBuyers.

Mythe 1 : iBuyers lowball homeowners

Dans un TikTok devenu viral en septembre, un agent immobilier a laissé entendre qu'un iBuyer manipulait les prix des maisons. Dans son hypothèse, le schéma était un processus en deux étapes. La première étape consistait à réduire les vendeurs de maisons.

Mais les iBuyers ne paient pas beaucoup moins que le prix du marché, a déclaré Mike DelPrete, stratège en technologie immobilière et chercheur en résidence à l'Université du Colorado à Boulder. "La plus grande idée fausse potentielle est que les iBuyers vont vous arnaquer, et ils vont vous faire une offre lowball et vous laissez de l'argent sur la table", a-t-il déclaré par mémo vocal.

Ce malentendu peut provenir de une croyance que les iBuyers sont les mêmes que les nageoires domestiques. Il y a une différence. Les flippers achètent des propriétés qui ont besoin de beaucoup de travail pour les mettre en état de vente. Ils achètent bas, dépensent beaucoup en rénovations et font un profit sur la différence entre le montant investi et le prix de vente. Mais les iBuyers achètent des propriétés en bon état, effectuent généralement des réparations mineures et tirent une grande partie de leurs bénéfices des frais qu'ils facturent aux vendeurs. (Le prix éventuel qu'un iBuyer paie est l'offre acceptée moins les coûts de rénovation.)

DelPrete a recherché les prix payés par les iBuyers. En 2019, les iBuyers payaient environ 98,5 % de la valeur marchande estimée ; parfois en 2021, ils payaient trop cher. En revanche, les nageoires maison paient souvent environ 70 % de la valeur.

Oui, les iBuyers paient souvent moins que ce que les acheteurs obtiendraient en les inscrivant de manière conventionnelle. Mais pas beaucoup moins, et certains vendeurs pensent que les iBuyers valent le compromis financier pour une vente rapide et la commodité de ne pas ouvrir la maison à un défilé d'étrangers.

Mythe 2: les iBuyers sont la raison pour laquelle les maisons sont chères

]Comme le TikToker l'a décrit, la deuxième étape de la « manipulation des prix » consisterait pour l'iAcheteur à payer trop cher pour une maison après avoir sous-payé pour des dizaines d'autres maisons dans un quartier. Selon la théorie, cela créerait un précédent pour des prix plus élevés que les évaluateurs et les acheteurs ultérieurs suivraient.

Cette hypothèse ne tient pas compte de la nature humaine : lorsque vous achetez une maison, vous ignorez le prix payé par le seul acheteur qui a payé en trop. Vous ferez attention aux prix qui correspondent à la juste valeur marchande.

Payer délibérément trop cher pour les maisons serait une stratégie désastreuse. En fait, Zillow Offers, la division iBuying de l'entreprise, reconnaît qu'elle a involontairement payé trop cher pour des maisons, sur la base de prévisions erronées des prix futurs. Zillow a perdu des centaines de millions de dollars au troisième trimestre 2021, a licencié un quart de ses effectifs et a fermé les offres Zillow. quelques idées qui circulent. L'un est la crainte que les grandes technologies utilisent leur avantage informationnel pour tirer parti des vendeurs individuels. Un autre est que d'une manière ou d'une autre, les iBuyers feront grimper les prix des maisons. Aucun de ceux-ci n'est étayé par des preuves. »

Pour que les iBuyers poussent les prix artificiellement vers le haut, ils auraient besoin de contrôler une grande partie du marché, et ils le font rarement. Selon les recherches de DelPrete, les iBuyers représentaient 1,6% des maisons américaines achetées au troisième trimestre 2021, soit environ 28 000. Cependant, les acheteurs sont plus occupés sur certains marchés que sur d'autres. Ils ont acheté 10,8 % des maisons achetées dans la région métropolitaine de Phoenix au troisième trimestre.

Mythe 3 : les acheteurs vendent beaucoup de maisons aux propriétaires.

Cette croyance a une part de vérité, elle est donc plus exagérée qu'un mythe. La plupart (pas tous) des iBuyers vendent une partie de leur inventaire à des investisseurs institutionnels qui louent les maisons.

Take Zillow Offers. Après sa fermeture, Bloomberg a rapporté que Zillow prévoyait de vendre 7 000 maisons à des entreprises telles que des fiducies de placement immobilier ou des FPI. Un critique a tweeté : « Je soupçonne fortement que la vente de 7 000 habitations à des investisseurs institutionnels nuira aux consommateurs (surtout après avoir fait grimper les prix de manière significative sur les marchés clés). »

propriétaires-occupants, mais la preuve que Zillow a fait monter les prix pour quiconque sauf Zillow est faible. Sur les trois plus gros iBuyers restants, deux déclarent vendre à des investisseurs et un dit non. aux investisseurs institutionnels. Kerry Melcher, responsable de l'immobilier de Opendoorn'a pas donné de pourcentages, mais a déclaré dans un e-mail : « Certaines maisons que nous achetons sont revendues à des FPI ; la grande majorité est remise sur le marché et va aux consommateurs ordinaires. »

RedfinNow dit qu'il s'agit d'une exception. « Nous n'avons pas vendu une seule maison à une FPI », déclare Jason Aleem, vice-président de RedfinNow.

Valeur d'une offre iBuyer

 Les acheteurs ne font pas de bêtises, ils ne sont pas responsables de la flambée des prix des maisons, et ils vendent la plupart de leurs stocks à des propriétaires occupants et seulement une partie à des propriétaires-bailleurs. Ils ne sont pas une force diabolique sur le marché du logement, mais à quoi servent-ils ?

Ils peuvent aider les vendeurs de maisons à fixer les prix demandés. C'est une chose de consulter une estimation en ligne de la valeur de votre maison lorsque vous vous ennuyez. C'est une autre chose de recevoir une offre d'achat d'iBuyer. "Cela rend ces estimations réelles", dit Aleem. Il explique que l'obtention d'une offre iBuyer peut établir un prix demandé de base même si vous décidez finalement de ne pas l'accepter et d'opter plutôt pour une annonce de maison traditionnelle.

Un autre avantage : ne pas vivre dans les limbes

Plus concrètement, vendre à un iBuyer s'adresse aux propriétaires qui apprécient la commodité, doivent vendre rapidement et veulent être certains que l'acheteur finalisera la transaction et ne s'effondrera pas.

Les acheteurs I sont particulièrement attrayants pour les vendeurs qui détestent montrer leur maison à des acheteurs potentiels. Si vous avez déjà vendu une maison, vous connaissez l'exercice : vous gardez une maison bien rangée, puis vous devez vous rendre quelque part pendant que des étrangers parcourent l'endroit et jugent de vos compétences en matière d'entretien ménager.

Les tracas sont encore pires si vous avez jeunes enfants ou animaux domestiques ou les deux, car leurs dégâts sont plus salissants, leurs odeurs sont plus odorantes et il faut planifier pour trouver un endroit où les emmener pendant la projection.

Avec un iBuyer, il n'y a pas de projections, d'aller-retour négociations, éventualités d'acheteurs ou modifications de dernière minute des dates de clôture.

La commodité et la rapidité offertes par iBuyers signifient qu'ils sont là pour rester. Ils ne serviront pas plus qu'un petit sous-ensemble de vendeurs de maisons, mais ils occuperont un créneau, en particulier dans les villes Sunbelt en pleine croissance avec de grands développements de maisons neuves et ressemblantes avec des valeurs similaires.

Comprendre ce que font les iBuyers – et quelles situations ils peuvent résoudre – ajoute à votre boîte à outils, que vous vendiez ou achetiez.

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