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Le financement participatif réduit les obstacles aux investissements immobiliers commerciaux. Voici comment en tirer le meilleur parti.
L’accès élargi entraîne un besoin accru de connaissance approfondie du marché.
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Avant les années 1980, les investisseurs institutionnels, c'est-à-dire les entreprises qui engagent des professionnels de la finance pour gérer des fonds d'investissement en gestion commune, accordaient rarement la priorité aux actifs d'immobilier commercial (CRE). La CRE est devenue légèrement plus populaire au cours des années 80 et 90, mais elle n'a jamais représenté plus de 4% du portefeuille global des investisseurs institutionnels jusqu'en 2000.
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Alors que les obligations et les actions continuent de dominer la plupart des portefeuilles, un certain nombre d'investisseurs institutionnels ont créé un créneau non négligeable pour les actifs de la CRE au XXIe siècle. En 2010, la CRE représentait 5,6% du portefeuille global des investisseurs institutionnels; en 2013, elle représentait 8,8% du portefeuille et en 2015, 9,6% du portefeuille. Considérant que les investisseurs institutionnels aux États-Unis contrôlent plus de 25 000 milliards de dollars – soit environ 17% de tous les actifs financiers nationaux – la part du portefeuille de la CRE n'est en aucun cas un frein.
Cela dit, la CRE n'a toujours pas assisté à une vulgarisation parallèle dans le secteur privé. portefeuilles de placement de particuliers. "Quand vous regardez le portefeuille d'un investisseur typique, vous constaterez qu'il y a souvent un grand trou dans l'immobilier commercial", explique Nav Athwal, fondateur et PDG de RealtyShares. "En fait, pour de nombreux investisseurs, cette classe d'actifs particulière est une inconnue relative."
Cependant, grâce en grande partie à la montée du financement participatif, cela pourrait enfin commencer à changer.
Des investisseurs individuels manifestent leur intérêt pour la CRE. , mais s'interroge sur son accessibilité.
Le Congrès a jeté les bases de cette hausse de l'investissement individuel de la CRE au début de 2012 en votant la loi Jumpstart Our Business Startups (JOBS) . Entre autres choses, la loi sur l'emploi a annulé les dispositions de la loi sur les valeurs mobilières de 1933 qui limitaient la publicité et la vente de certains titres au grand public.
En vertu de la nouvelle législation, les sociétés, y compris les plates-formes de financement participatif CRE – pourraient librement commercialiser leurs opportunités d'investissement auprès de tout investisseur qualifié (défini comme une personne ayant une valeur nette d'au moins 1 million de dollars ou un revenu annuel d'au moins 200 000 dollars). En octobre 2015, la Securities and Exchange Commission a approuvé une modification de la règle relative au titre III de la loi sur l'emploi qui étend également ce privilège aux investisseurs non-accrédités.
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Ces évolutions ont ouvert la voie aux investisseurs individuels pour se plonger dans une classe d'actifs qui les intéresse depuis longtemps, mais qui semble souvent d'un coût prohibitif. Selon un sondage sur 2 000 Américains, 53% des répondants aimeraient que investisse dans les actifs de CRE de leurs communautés – y compris 67% des personnes âgées de 18 à 34 ans – mais 61% estiment qu'ils ne disposent pas des fonds nécessaires.
L'essor des plates-formes de crowdfunding centrées sur la CRE promet d'aider les investisseurs individuels à surmonter cet obstacle à l'entrée. Alors que, traditionnellement, les investissements de la CRE étaient réservés à ceux qui pouvaient se permettre un buy-in minimum de cinq ou six chiffres, d'où la domination des investisseurs institutionnels sur l'espace, le financement participatif permet à un particulier de démarrer avec seulement 5 000 $. 19659009] Au-delà des REIT
Au cours des dernières décennies, le seul moyen pour de tels petits investisseurs de s'assurer une participation dans les actifs de la CRE était de faire l'acquisition d'une fiducie de placement immobilier (REIT). Les FPI peuvent prendre différentes formes – titres cotés en bourse négociés sur diverses bourses de valeurs, fiducies publiques non négociées, fiducies privées -, mais pour l'investisseur moyen, elles fonctionnent davantage comme un fonds commun de placement axé sur la CRE que comme un investissement direct dans CRE assets.
Cela ne veut pas dire que les REIT sont toujours une mauvaise option, loin de là. États-Unis. News rapporte que "depuis 1971, le rendement annuel total moyen de l'indice FTSE Nareit REIT, qui suit la performance de toutes les REIT américaines, est de 9,72%". Bien entendu, comme dans le cas de tout fonds commun de placement, les investisseurs individuels dans les FPI ont peu à dire sur qui CRE dispose de leur argent est utilisé pour l'achat.
Pour les investisseurs passifs cherchant uniquement à diversifier leurs portefeuilles avec la CRE, ce manque de contrôle n’est pas un problème. Pour les personnes qui souhaitent jouer un rôle actif dans la prise de décision stratégique, les FPI n’ont jamais été particulièrement attrayantes. C’est cette dernière catégorie d’investisseurs individuels qui tirera le meilleur parti du financement participatif – mais uniquement s’ils sont capables de prendre des décisions éclairées.
L'importance de la prise de décision reposant sur des données
En CRE, les décisions d'investissement les mieux éclairées sont celles qui utilisent des données historiques pour déterminer la probabilité et degré de rentabilité à long terme. À cet égard, la démocratisation des données facilitée par les nouvelles plates-formes d'intégration de données CRE a été une condition nécessaire à un investissement efficace en CRE basé sur le financement participatif.
Determining qui ] les campagnes de financement participatif sont susceptibles de générer les rendements les plus importants et les plus fiables qui soient est pratiquement impossible sans un accès facile aux données de marché CRE en temps réel – données qui, jusqu’à récemment, étaient soit stockées par des firmes de courtage massives, soit archivées par
Armés de ce nouvel accès, les particuliers ont désormais le pouvoir de prendre des décisions éclairées concernant les conditions du marché et, grâce au mécanisme de financement participatif, de diriger leurs ressources vers des opportunités d’investissement prometteuses
. une occasion intéressante pour les investisseurs individuels de reprendre le contrôle de leurs portefeuilles aux gestionnaires de FPI (et autres fonds communs de placement) qui ne pourraient pas toujours Ave leurs meilleurs intérêts à l'esprit. Bien entendu, ce faisant, les individus assument une énorme responsabilité pour leur propre succès, raison pour laquelle ils doivent faire tout ce qui est en leur pouvoir pour avoir accès à la bonne information au bon moment.
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