Investissement immobilier direct ou REIT : lequel choisir ?

Juillet
22, 2021

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L'investissement immobilier direct et l'investissement dans des fiducies de placement immobilier (FPI) sont deux des moyens les plus populaires d'investir dans l'immobilier. Choisir l'un plutôt que l'autre nécessite d'explorer leurs avantages et leurs inconvénients.

Avantages de l'investissement immobilier direct 

L'investissement immobilier direct signifie acheter une propriété spécifique, résidentielle ou commerciale, et en tirer des revenus ultérieurs. Le revenu pourrait provenir du loyer de la propriété, de l'appréciation ou des bénéfices générés par les activités commerciales menées dans la propriété. Avec l'investissement direct, vous disposez d'un plus grand contrôle et d'un plus grand pouvoir de décision. Par exemple, vous pouvez choisir quelles propriétés et combien de propriétés acheter et décider des prix de location et des locataires. De plus, il y a de l'appréciation. Les marchés immobiliers et boursiers fluctuent, mais les prix des propriétés augmentent généralement avec le temps et, éventuellement, vous pourriez vendre à un prix plus élevé.

Un autre grand avantage d'investir dans des propriétés physiques est la multitude d'allégements fiscaux disponibles pour compenser le coût d'achat. Par exemple, les coûts ordinaires et nécessaires pour gérer et entretenir la propriété sont déductibles. En outre, il existe un important allégement fiscal pour l'amortissement. Dans ce cas, vous réduisez progressivement votre revenu imposable en déduisant les coûts d'achat et d'amélioration de la propriété tout au long de sa durée de vie utile.

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Inconvénients de l'investissement immobilier direct 

Le manque de liquidité est l'un des principaux inconvénients de l'investissement immobilier direct. Si vous avez un besoin urgent d'argent, vous ne pourrez peut-être pas vendre la propriété physique rapidement. Un autre inconvénient est le financement. L'achat d'une propriété physique nécessite un capital initial plus élevé et de nombreux investisseurs ont recours à une hypothèque ou à un autre type de financement. Cependant, si les conditions du marché se dégradent ou si vous ne trouvez pas de locataires de qualité, vous courez le risque de faire défaut sur le prêt.

Un autre inconvénient de l'investissement immobilier direct est la soi-disant équité de sueur plus élevée. Il faut beaucoup de temps et d'énergie pour s'attaquer aux problèmes des locataires et aux urgences de maintenance. De plus, vous êtes responsable en cas d'accident sur la propriété.

Avantages des REIT

Avec les REIT, en revanche, les investisseurs n'ont pas besoin d'acheter de propriété physique. Une FPI est une société qui agit comme un fonds commun de placement pour l'investissement immobilier. Elle possède ou exploite des biens immobiliers générateurs de revenus ou des actifs liés à l'immobilier et met en commun le capital de plusieurs investisseurs. Fondamentalement, les investisseurs ont la possibilité de percevoir des revenus de l'immobilier sans avoir à posséder ou à gérer des biens.

Les FPI offrent un rendement total, un potentiel d'appréciation du capital et une liquidité élevés. Les FPI sont légalement tenues de verser au moins 90 % du revenu imposable aux actionnaires, et le rendement du dividende peut souvent dépasser 5 %. Parallèlement, l'augmentation de la valeur des actifs sous-jacents permet une appréciation potentielle du capital. En termes de liquidité, les actions des REIT sont comme des actions. En tant qu'investisseur, vous pouvez les acheter ou les vendre sur une bourse quand vous le souhaitez ou en avez besoin.

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Inconvénients des REIT

La fiscalité lourde est l'un des principaux inconvénients des REIT. La majorité des dividendes des FPI sont imposés à un taux plus élevé car ils ne sont pas considérés comme des « dividendes admissibles ». De plus, les REIT pourraient être extrêmement sensibles aux fluctuations des taux d'intérêt. Généralement, une corrélation négative existe entre les prix des REIT et les rendements du Trésor : l'augmentation de l'un entraîne la diminution de l'autre, et vice versa.

Un autre inconvénient des FPI est le manque de diversification. Habituellement, ils se concentrent sur un type particulier de propriété, comme des bureaux ou des centres commerciaux, ou des hôtels. Ainsi, en cas de déclin économique, les investisseurs en REIT pourraient être exposés à un risque immobilier plus élevé.

Le choix d'un type d'investissement immobilier plutôt qu'un autre dépend du désir ou de l'absence de l'investisseur de posséder et de gérer un bien physique et son capital initial.

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