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Août
10, 2021

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Les avis exprimés par les contributeurs de Entrepreneur sont les leurs.

Ma chronique est restée silencieuse ces deux derniers mois pour une raison intéressante. J'ai cherché à acheter une résidence secondaire, dans l'Idaho. Ma raison la plus importante était d'être plus proche de ma mère de 83 ans, qui était veuve lorsque mon père est décédé à la fin de l'année dernière. Un super plan, mais je n'aurais jamais pu imaginer l'aventure que je vivrais.

Parce que c'est long, je vais d'abord passer à la punchline. J'ai réussi, mais non sans une série de cauchemars que je n'oublierai pas de sitôt.

Pour ceux qui envisagent ce voyage, j'offre la sagesse d'une experte que j'ai récemment rencontrée : Nicole Espinosa, « The Short Sale Queen ». J'aurais aimé la connaître plus tôt. Espinosa, de Dallas, est un expert des « ventes à découvert » — situations où un propriétaire n'a pas les moyens de continuer son hypothèque et le prêteur accepte une somme réduite pour éviter la forclusion. Il aide à protéger le crédit du propriétaire et aide le prêteur à éviter une perte encore plus importante. La structure aide également d'autres acheteurs en réduisant les prix artificiellement gonflés.

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D'après son expérience, Espinosa sait à quoi faire attention lors d'un achat de maison et d'un prêt d'accompagnement . Avec son aide, j'ai décrit six choses que tout entrepreneur, propriétaire ou travailleur indépendant devrait savoir qui auraient pu arrêter la majorité de mes malheurs : 

• Évitez les grandes banques. En tant qu'agent immobilier spécialisé dans les entrepreneurs, Espinosa reste à l'écart des grandes banques. Quel que soit l'agent, dit-elle, ces banques n'ont pas la flexibilité ni même la capacité, point final, de gérer les exceptions. Vous avez besoin d'un prêteur spécialisé dans le travail indépendant et qui peut faire des exceptions lorsque cela est justifié ou au moins être en mesure d'apporter un peu plus de bon sens dans le mélange.
• L'agent immobilier est vital. Il ou elle doit être bien informé sur ce avec quoi vous travaillez et capable de vous diriger vers les accords et les prêteurs qui peuvent faire fonctionner votre accord. Si vous vendez une maison, le bon agent immobilier peut également confirmer que votre acheteur travaille avec un prêteur qui peut conclure la transaction et peut le faire dans les délais contractuels.
• Envisagez un prêt sur relevé bancaire. Il existe des prêteurs, dit Espinosa, qui peuvent obtenir un prêt approuvé uniquement sur vos relevés bancaires. Le taux est un peu plus élevé, mais il permet d'éviter des cauchemars comme « Vous avez certainement rebondi de Covid, mais ce sont des prévisions, pas des rapports historiques. Revenez dans un an » ou « Vous avez eu un prêt PPP. Pardonné ou non, cela rend votre ratio dette/revenu trop élevé. »
• Considérez la maison comme un investissement. En cas de besoin ou d'envie, pourriez-vous le louer ? Si vous rencontrez un ralentissement, pouvez-vous en sortir rapidement ? Aurez-vous des fonds propres élevés et pourriez-vous y accéder rapidement ?
• Élaborez une stratégie avant l'achat. Si vous songez à un futur achat, découvrez comment structurer vos actifs pour un succès plus sûr. Par exemple, pourriez-vous acheter la maison par le biais de votre entreprise ou au sein d'une LLC et la louer à vous-même ? Obtenez des commentaires qui vous permettent de sortir des sentiers battus et de mieux vous préparer.
• Si vous pouvez payer en espèces, cela en vaut-il la peine ? Si le prix qu'une offre en espèces vous rapporte en vaut la peine et que vous avez la possibilité de le faire, la réponse est peut-être « oui ». Évaluez ensuite s'il est avantageux d'ouvrir une ligne de crédit sur fonds propres en tant que fonds d'urgence ou de vous donner une position à effet de levier sans avoir besoin d'offrir un prix gonflé pour remporter l'affaire parce que vous financez votre maison.

Et maintenant, je vais partager mon aventure avec vous.

Pour de nombreuses raisons, ma décision d'acheter était tout à fait sensée. Cependant, j'achetais dans l'une des régions à la croissance la plus rapide de tous les États-Unis. J'ai parlé à notre CPA et à un expert de l'immobilier locatif et j'ai conçu un plan pour sécuriser une maison qui pourrait être convaincante en tant que location à temps partiel.

Les vacances en famille sont toujours une grande priorité, ai-je appris de mon ami Jerry Conti, qui dirige LuxHomePro et LuxVacationRentals à Phoenix. La maison idéale offre des équipements haut de gamme et un emplacement où une famille peut profiter des parcs, des piscines et d'un niveau de luxe tout en limitant son exposition aux étrangers et aux foules lorsqu'elle le souhaite.

Eurêka. Louer ma maison même 15 % du temps offrirait de nombreux avantages fiscaux et fournirait des revenus de location pour aider à compenser les frais de port.

J'ai trouvé un beau développement de nouvelles propriétés à sept minutes de ma mère et de la maison familiale. J'ai appris que le constructeur n'était pas un développeur de masse, mais un vétéran à la retraite devenu artisan faisant du remodelage personnalisé et des retournements immobiliers. Points bonus. Mon offre a été acceptée le 9 janvier. J'étais aux anges.

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Les aventures commencent

« Avez-vous besoin d'un prêteur ? »

La femme du constructeur, qui était également notre agent, m'a fourni la carte d'agent hypothécaire d'une des plus grandes banques nationales. En tant que propriétaire de plusieurs maisons tout au long de ma carrière, je connais le processus hypothécaire et j'ai bien travaillé avec.

« Je ne connais pas cette personne », a-t-elle déclaré, « Mais il m'a donné ses coordonnées et a dit qu'il serait heureux d'aider la clientèle que nous soutenons. »

J'ai accepté la carte et je l'ai appelé. « Facile », pensai-je.

J'obtiendrais un prêt 7/1 (sept ans à taux fixe suivis d'intérêts variables pour toute portion qui restait à la huitième année). J'ai soumis une montagne de documents via le portail en ligne. Tout avait l'air super.

Les semaines ont passé, mais je n'étais pas inquiet. Notre constructeur non plus, qui a signé une première puis une deuxième prolongation de notre contrat d'achat.

Contrairement au prêt que nous avions presque contracté pour la reconstruction de notre maison dans l'Utah l'année précédente, nous avons appris tard dans le processus que ce prêt, en revanche, nécessitait un acompte initial. (Le prieur n'avait exigé qu'une preuve d'au moins 20 % des capitaux propres à l'achèvement avant de finaliser le prêt permanent). Mais nulle part dans la discussion ce détail n'avait émergé. C'était frustrant, mais nous avons contracté une ligne de crédit rapide sur notre maison de l'Utah pour répondre à l'exigence, et une fois de plus, nous étions prêts.

Ensuite, la banque a commencé à repousser notre constructeur, car les examens de leur travail concernaient des projets achevés avant le début du verrouillage de Covid. Sans avis de ces derniers mois, la banque a refusé de procéder.

Des rafales de lettres de sous-traitants et de vendeurs s'ensuivirent. La banque a cédé. Mais pendant le retard, les prix ont grimpé en flèche. Les coûts matériels étaient allés sur la lune et les entrepreneurs étaient soudainement plus rares que l'or. Même la mise à jour des enchères était désormais impossible pour les projets qui n'avaient pas encore commencé. Notre constructeur ne pouvait pas offrir une extension supplémentaire à moins que nous ne passions à un prix plus élevé ou à une maison plus petite et à une construction d'un an. C'était intenable. J'étais dehors. Mais je détenais maintenant une approbation d'hypothèque conditionnelle.

Une lueur d'espoir

Notre agent (l'épouse du constructeur) a commencé à proposer des solutions alternatives parmi les maisons existantes qui étaient légèrement plus petites mais toujours idéalement situées et presque terminées ou récemment construites.

Une construction plus petite resterait dans la bonne fourchette de prix, a-t-elle expliqué, serait prête à être occupée et aurait l'avantage d'être construite avant que le coût des matériaux ne monte en flèche. Cela avait du sens. Les pièces moins nombreuses pourraient servir à des fonctions supplémentaires. Une pièce supplémentaire pourrait être une salle multimédia, une zone d'entraînement et, au besoin, une chambre supplémentaire. Un bureau à domicile pourrait également offrir un espace flexible pour un couchage supplémentaire.

Mais maintenant, un défi entièrement différent est apparu. La plupart des annonces du comté d'Ada (et d'autres endroits en plein essor) n'entraient plus sur le marché de manière traditionnelle. Ils émergent maintenant pour une seule journée portes ouvertes un week-end. Les agents collectent les offres sur une période de trois à quatre jours configurée comme des « enchères » pour le prix ci-dessus que l'acheteur est prêt à payer. Beaucoup sont des offres en espèces de l'extérieur de l'État, invisibles, sans exigences d'évaluation et d'inspection.

Tout acheteur qui obtient un prêt doit faire une offre plus élevée pour compenser les 30 jours nécessaires pour conclure une transaction (si la banque est même en mesure de conclure la transaction dans les limites contractuelles) ou le risque d'échec du financement. Pire encore, un acheteur soumissionnaire doit vérifier sa capacité à payer en espèces toute partie de l'achat qui dépasse l'évaluation.

L'offre connue la plus élevée, m'a-t-on dit, était de 150 000 $ au-dessus de la demande. Lors des recherches, j'ai trouvé 49 nouvelles maisons qui répondaient aux critères que je recherchais. Tous les 49 étaient passés sous contrat en quelques jours.

"Mais vous avez maintenant une approbation de la banque dans votre poche", a déclaré notre agent. Elle avait raison. Avec l'aide de sa capacité à assister à des journées portes ouvertes et à répondre à nos questions à travers des photos et FaceTime, nous avons continué. En 30 jours, j'ai fait 5 offres, toutes pour des dizaines de milliers au-dessus de demander et notre agent immobilier a rédigé des contrats d'achat pour chacune. Tous les cinq ont échoué.

Et puis… un concurrent gagnant 

À ce stade, notre approbation conditionnelle était presque expirée. Mais notre agent a présenté une dernière idée. Elle avait trouvé une maison qui avait été une maison modèle avec presque toutes les améliorations que je voulais. Il n'était occupé depuis un an que par un seul propriétaire à la recherche d'une propriété équestre. Comme nous, le couple avait tenté et échoué sur cinq offres. Enfin, ils avaient obtenu un accord, mais cela nécessiterait la vente réussie de leur maison actuelle pour réussir. Notre agent a entendu parler de la maison avant son inscription et a envoyé des photos de ses visites de l'année précédente. Le prix demandé était raisonnable. Elle a suggéré de présenter notre meilleure offre avec une pré-approbation en main au moment de l'ouverture avec un délai de 24 heures. C'était brillant.

Le vendeur a accepté. Le voyage était en marche. Notre agent hypothécaire a parlé à l'agent du vendeur, l'assurant avec des mots qui se sont avérés plus tard fatals : « Cet accord va arriver. Nous avons déjà approuvé l'acheteur pour un projet plus important que celui-ci.

50 jours d'angoisse

Parce que le nouveau projet était un achat, pas une construction, nous devions présenter une nouvelle demande, nous a informé le banquier. Mais avec nos enregistrements déjà dans le système, nous étions assurés que la nouvelle approbation serait un certain slam dunk.

Puis la banque s'est tue. Une semaine plus tard, une maison identique est apparue et a fait l'objet d'un contrat pour 102 000 $ de plus que notre accord. Bien sûr, nos vendeurs étaient parfaitement au courant.

Deux semaines de plus se sont écoulées. Notre évaluation était tardive. Dans l'agitation du marché, avons-nous appris, il fallait fournir deux manières –  une, pour évaluer la valeur par des méthodes traditionnelles et une autre pour exprimer la « nouvelle valeur » dans le modèle d'enchère des ventes. Enfin, il était complet, et heureusement, il a soutenu notre vente. Mais la banque est restée nonchalante sur notre échéance contractuelle.

Notre vendeur a accepté (à contrecœur) d'accorder deux semaines supplémentaires pour fermer, ce qui l'obligeait à mettre ses chevaux en pension et à prolonger le verrouillage de son prêt à un coût. J'ai proposé de payer. Ils ont obtenu un accord pour occuper leur nouvelle propriété plus tôt, à un taux journalier, et nous ont fait la même offre. C'était une faveur merveilleuse, mais un risque mortel, avons-nous appris plus tard, avec notre prêt toujours en attente d'approbation finale et dont la clôture n'est pas encore prévue.

L'agent en hypothèques n'en demeure pas moins nonchalant. En privé, il a reconnu la tension entre les souscripteurs centraux et les équipes périphériques d'agents hypothécaires qui ne sont pas payés à moins qu'une hypothèque ne réussisse. Il m'a assuré, cependant, que toutes les parties sont très motivées au cours de la dernière semaine du processus, car toutes sont perdantes en cas d'échec du financement. Mais alors que la dernière semaine s'écoulait, l'approbation était toujours en attente. Avec le stress exorbitant du vendeur, la banque a finalement fourni une lettre et des informations à signer, mais toujours étiquetées « approbation conditionnelle ». Puis l'autre chaussure tomba. L'approbation finale, jusqu'au dernier jour possible, a été refusée.

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Le glas  

Alors que j'avais rassemblé les dernières mises à jour pour l'assistant de souscription, j'ai entendu un petit halètement alors qu'elle examinait le tableau de bord de la coopérative de crédit qui confirmait nos fonds d'acompte.

« Oh, non », a-t-elle dit. « Vous avez eu des prêts PPP. »

« Oui, bien sûr », ai-je répondu. Notre agence avait été un candidat idéal. Les subventions ont été une grande aubaine pendant le confinement. Les deux prêts (nous avons à la fois une S Corp et une LLC) avaient été clairement documentés dans nos déclarations de revenus, n'avaient pas été comptabilisés comme des revenus et le prêteur avait vérifié la remise.

« Ce n'est certainement pas un problème ? » J'ai demandé. J'ai envoyé des liens de documentation de la SBA décrivant la façon dont les prêts sont annulés, les prêteurs sont remboursés et la confirmation est reçue du fournisseur de prêt. Tout allait bien.

Sauf que ce n'était pas le cas. En tant que l'une des plus grandes banques, le processus final du prêteur était si réglementé qu'aucun écart par rapport au modèle standard d'emprunt ne pouvait voler. Du point de vue de la banque, aucune remise ne serait reconnue sans une déclaration imprimée de la SBA concernant notre numéro de prêt spécifique, que, bien sûr, la SBA ne fournit pas.

Puis le dernier message de l'agent a tout révélé.

« Nous avons documenté vos revenus personnels à XX XXX $. Avec ces éléments soustraits, c'est maintenant un nombre négatif. Vous ne pouvez pas acheter une maison.

Il n'y avait aucune possibilité de discussion et aucun recours potentiel. Il m'a invité à démissionner de ma demande ou à faire face aux conséquences d'un rapport de crédit négatif sur le fait que le prêt m'avait été refusé.

J'étais abasourdi. Et j'ai été encore plus abasourdi lorsque j'ai appris le chiffre d'affaires qu'il avait évité de divulguer pendant les six semaines de notre processus. C'était mon revenu W2, qui, en tant qu'entrepreneur, dépassait à peine le tiers de la somme que j'avais confirmée.

Maintenant, l'image était claire. Pour tenter de mettre le prêt en place de la manière la plus simple possible, l'agent n'avait accepté que W2 nos revenus et évité de divulguer le reste, disant seulement que nous devions apporter 31 % du prêt à la table pour conclure.

Le dénouement – ​​ne jamais dire mourir 

Mon histoire, heureusement, a eu une fin heureuse, même si je ne souhaiterais les 10 jours qui ont suivi à aucune âme vivante. En plus de mon angoisse à l'idée de perdre notre acompte et de l'indemnisation croissante du vendeur, il y avait le fait que j'avais complètement emménagé dans la maison.

En désespoir de cause, réalisant que nous avions déjà réuni 31 % de l'achat, j'ai réfléchi à ce qu'il faudrait pour passer de 31 % à 100 %, éliminer la banque et terminer l'achat en espèces.

Ma mère et mon frère ont accordé des prêts. Un ami cher a consenti un important prêt à court terme sur sa propre marge de crédit. Pourtant, il nous manquait 183 000 $.

Le lendemain, qui devait être notre clôture, nous sommes arrivés à la place avec les deux tiers de notre achat en main et une offre de fournir le solde dans 10 jours en augmentant la ligne que nous venions d'obtenir par rapport à notre principal domicile. Ce fut l'un des moments les plus humiliants de ma vie. Même si je n'avais aucune obligation légale pour les accords ci-dessus, aussi inquiet que je l'étais pour mon propre accord, je me serais senti encore pire si j'avais fait échouer deux projets supplémentaires.

Notre agent immobilier m'a rappelé à quel point cette nouvelle offre serait risquée. Si j'échouais, je perdrais la totalité du montant maintenant en séquestre. Le vendeur pourrait revendre la maison et probablement vendre 100 000 $ de plus en quelques jours. Le vendeur du vendeur pourrait empocher sa somme, subdiviser sa propriété et réaliser jusqu'à 5 fois sa vente initiale.

J'ai compris le risque et j'étais prêt, s'il le fallait, à sécuriser les fonds finaux de nos comptes de retraite. Cela aurait été une perte terrible et un coup dur pour nos impôts, mais cela aurait permis à notre accord de réussir.

Notre dernière offre a réussi. Un agent de la coopérative de crédit qui a accordé notre prêt HELOC des semaines auparavant était sympathique et, dans un record de tous les temps, a été en mesure de doubler le prêt. En sept jours, cette petite organisation avait accompli ce que l'une des plus grandes banques américaines ne pouvait pas, en tant qu'équipe entrepreneuriale soutenant une autre.

Je suis reconnaissant au-delà des mots pour cet effort et pour chacune des personnes qui nous ont aidés à traverser une tempête incroyable. Dans cette optique, j'espère que cette histoire pourra être utile à de nombreux autres entrepreneurs.

Si vous envisagez l'achat d'une maison, je vous félicite. La propriété immobilière continue d'être un investissement important et, pour beaucoup, continue de représenter le rêve américain. Mais si vous planifiez cette étape sans antécédents professionnels traditionnels, je vous exhorte à faire vos devoirs et à être averti et conscient du marché et de l'écosystème dans lesquels vous travaillez pour assurer votre succès.