Comment la nouvelle loi fiscale affecte votre entreprise immobilière

25 mai 2018

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La Loi sur les réductions d'impôts et les emplois (1945J009) apporte de gros changements fiscaux au secteur immobilier, qui n'ont pas été vus depuis la Tax Reform Act de 1986.

Heureusement, l'impact sur les entreprises immobilières devrait être essentiellement positif. Cela dit, il y a des changements cruciaux que les propriétaires d'entreprises et entrepreneurs dans le secteur immobilier devraient surveiller pour aller de l'avant.

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Entités de transmission

Vous avez probablement entendu parler de la réduction de 40% du taux d'imposition des sociétés à 21% en vertu de la TCJA. Toutefois, si vous exploitez en tant que propriétaire unique ou dans une entité de transmission directe telle qu'une société en nom collectif, LLC ou S Corporation, la TCJA contient également une modification importante de la façon dont vous serez imposé.

Une déduction allant jusqu'à 20% du revenu d'entreprise admissible est maintenant permise. Cette déduction est limitée au moindre de:

• 20 pour cent du revenu d'entreprise admissible
• Le plus élevé de 50 pour cent du salaire W-2, soit 25 pour cent du salaire W-2 plus 2,5 pour cent du taux non déprécié propriété

Le Congrès et l'IRS doivent émettre de nouvelles règles pour clarifier et expliquer certaines des nuances de cette disposition, mais les entreprises immobilières devraient clairement en tirer profit.

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Dépréciation

Les règles d'amortissement immobilier étaient déjà favorables, mais le TCJA les a encore améliorées. Les biens admissibles – y compris, pour la première fois, les biens usagés – acquis après le 27 septembre 2017 sont admissibles à une dépréciation totale de 100% pour l'année de leur mise en service.

Les actifs admissibles sont ceux qui ont une durée d'amortissement de 20 ans ou moins. Cela englobe les biens personnels et devait inclure « amélioration conditionnelle propriété » définie comme le travail effectué à l'intérieur d'un bâtiment commercial à l'exclusion des coûts liés à l'agrandissement, ascenseurs et escaliers mécaniques ou le cadre interne. En raison d'une erreur de rédaction, cependant, il n'a pas été attribué la vie de classe correcte, c'est donc une disposition importante nécessitant remède Congrès

Rappelons que la dépréciation bonus commencera à se réduire en 2023. Le taux baissera de 20 pour cent par année commençant en 2023 jusqu'à ce qu'il soit finalement éliminé en 2027.

En outre, Section 179 qui permet la dépense des actifs pour les propriétés commerciales, a été étendue. La limite annuelle est passée de 500 000 $ à 1 million de dollars, avec une élimination progressive de 2,5 millions de dollars pour les actifs admissibles. Pour la première fois, cette disposition comprend maintenant les toitures, les systèmes de protection incendie et d'alarme, les systèmes CVC et de sécurité

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pertes

La ​​façon dont les pertes et les gains de votre entreprise immobilière sont taxés est également affectée par la nouvelle loi. Par exemple, les opérations immobilières financées par emprunt devraient noter que toute entreprise ayant un revenu brut annuel moyen de plus de 25 millions de dollars au cours des trois années précédentes sera limitée dans sa déduction des frais d'intérêts au revenu d'intérêts plus 30% revenu imposable ajusté. Dans certains cas, les propriétaires d'immeubles locatifs et d'autres propriétaires d'immeubles peuvent se soustraire à cette règle et réclamer la déduction intégrale des intérêts, mais cela implique certains compromis.

Si vous êtes du côté opposé de l'échelle Avec une perte fiscale globale, une nouvelle règle de limitation des pertes autorise seulement 500 000 $ pour les codemandeurs (250 000 $ pour célibataires) pour protéger les revenus non immobiliers tels que les salaires, les intérêts, les dividendes et les gains en capital. Ces dispositions auront probablement l'impact le plus important sur les professionnels de l'immobilier éligibles

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Points finaux

Il y a beaucoup d'autres la loi fiscale qui pourrait affecter les sociétés immobilières et les investisseurs. Section 1031 échanges de biens immobiliers (mais pas pour les biens personnels) est resté intact, mais l'imposition des intérêts, doublement de l'exemption de succession et de cadeaux et des modifications à certains crédits d'impôt populaires pourraient affecter vos avoirs immobiliers, impôts et planification financière

Afin de vous assurer de tirer le meilleur parti de vos impôts corporatifs et individuels – dans l'immobilier et ailleurs – assurez-vous de travailler avec un fiscaliste bien versé dans ces changements. Plus tôt vous passerez ces changements en revue avec un professionnel, moins vous risquez d'être pris au dépourvu lors de la saison des déclarations de revenus de 2018.

Les opinions exprimées par les entrepreneurs sont les leurs.