Comment acheter votre nouvelle maison tout en vendant votre ancienne

Juillet
27, 2021

9 minutes de lecture

Cette histoire est apparue à l'origine sur NerdWallet

Vendre votre maison et acheter une autre maison en même temps est l'exploit ultime du multitâche, et cela s'accompagne d'un défi de timing délicat.

Si vous avez un prêt hypothécaire. sur votre maison actuelle et que vous achetez une maison avant de la vendre, vous pourriez vous retrouver avec des remboursements de prêt et le coût d'entretien des deux propriétés. Si vous vendez votre maison avant d'acheter, vous n'aurez peut-être nulle part où aller après la clôture de la vente.

Mais avec la planification, le bon financement, la tarification stratégique et la négociation, vous pouvez planifier la vente et le nouvel achat d'une manière qui fonctionne pour vous. vous.

Voici quelques stratégies pour que tout cela se conjugue.

Préparer le terrain pour l'achat et la vente

Il y a beaucoup de travail de préparation pour l'achat et la vente, alors commencez à vous préparer pour les deux dès que vous le pouvez.

"Plus vous planifiez, plus cela vous évitera de faire de grosses erreurs", déclare Brian G. Smith, vice-président du développement commercial national chez Union Home Mortgage dans l'Ohio.

Préparez-vous à vendre

Un bon agent inscripteur peut vous conseiller sur la façon de préparer votre maison pour le marché.

Cela inclura les réparations nécessaires pour éliminer les signaux d'alarme pour les acheteurs, ainsi que le désencombrement et le nettoyage, explique Joey Sheehan. , un agent de Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roac h, Realtors à Bryn Mawr, Pennsylvanie.

« Presque chaque maison est trop encombrée du point de vue de la vente, car vendre une maison est une activité entièrement différente de celle d'y vivre », explique Sheehan.

Après le nettoyage et désencombrer, obtenir des photos et des vidéos de la maison terminées afin que ces matériaux soient prêts à être utilisés lorsque vous êtes prêt à répertorier la propriété, recommande Christian Ross, courtier en gestion pour Engel & Volkers à Atlanta.

Préparez-vous à acheter

« La première est de vous assurer que vos finances sont en ordre. Beaucoup de gens disent : « Oh, je sais, j'ai un grand crédit. Je sais que je peux être approuvé », dit Ross. « Mais les directives de prêt changent chaque jour. »

Pour qu'une offre soit acceptée sur le marché du logement en effervescence d'aujourd'hui, vous devrez soit avoir de l'argent pour l'acheter directement, soit être entièrement préapprouvé pour un prêt hypothécaire pour financer la maison, sans aucun conditions d'un prêteur selon lesquelles votre maison existante doit d'abord vendre.

« Le processus d'approbation préalable pour tous les emprunteurs devrait vraiment commencer avant qu'ils ne se lancent et commencent à chercher une maison », déclare Brian Blonder, vice-président senior des ventes hypothécaires chez Capital Bank dans le Maryland. .

Comment faire fructifier l'argent

Lors de la vente de votre maison, vous utiliserez probablement le produit pour rembourser l'hypothèque, puis affecterez tout l'argent restant à la prochaine propriété.

Mais jusqu'à la clôture de cette vente, vous Vous devrez trouver de l'argent pour un acompte et disposer d'un financement pour acheter la prochaine maison.

Certains propriétaires puisent dans des comptes d'épargne pour l'acompte sur la prochaine maison. Mais tout le monde n'a pas un équilibre assez solide pour que cela fonctionne. Voici quelques autres options.

Marge de crédit sur valeur domiciliaire

Vous pouvez utiliser une marge de crédit sur valeur domiciliaireou HELOC, sur votre maison actuelle pour retirer de l'argent pour l'acompte. Mais vous aurez besoin d'avoir le HELOC déjà en place ; un prêteur n'approuvera pas la ligne de crédit une fois que vous aurez mis votre maison sur le marché, dit Blonder.

N'attendez pas la dernière minute pour faire une demande si vous pensez que vous pourriez un jour utiliser un HELOC pour financer le prochain achat. . Smith dit parfois qu'une marge de crédit peut prendre plus de temps pour être approuvée qu'une première hypothèque.

Prêt-relais

Avec un prêt-relaisvous pouvez emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de votre maison pour rembourser le ancienne hypothèque et de mettre tout l'argent restant pour un versement initial sur une autre maison. Ou vous pouvez utiliser un prêt-relais comme hypothèque de deuxième rang pour emprunter une partie de la valeur nette de votre maison pour un acompte.

Vous ne payez que les intérêts sur le prêt, et la durée maximale est généralement d'un an. Mais généralement, les prêts relais sont remboursés beaucoup plus rapidement car ils sont conçus pour combler le court écart entre la vente d'une maison ancienne et l'achat d'une nouvelle maison.

Comme la durée est courte, les taux d'intérêt sont de quelques points de pourcentage. plus élevé sur un prêt-relais que pour un prêt hypothécaire ordinaire.

Certains demandeurs qui obtiennent l'approbation pour des prêts-relais n'ont même pas besoin de les utiliser parce que la vente finit par être conclue avant l'achat après tout.

401(k) ou prêt sur un autre compte de placement

Vous pouvez emprunter sur un compte de retraite ou un autre compte de placement pour obtenir de l'argent pour un acompte. Un prêt 401(k), par exemple, vous permet d'emprunter jusqu'à la moitié du solde ou jusqu'à 50 000 $, selon le montant le moins élevé, à des taux d'intérêt raisonnables.

L'avantage d'emprunter sur un compte de placement est que les prêteurs ne comptent pas. ce prêt en tant que dette lors du calcul de votre ratio dette/revenu pour une préapprobation hypothécaire, dit Blonder. Idéalement, vous rembourserez le prêt sur votre compte de placement dès la vente de votre maison.

Assurez-vous simplement de respecter votre plan de remboursement du prêt après la vente de la vieille maison et résistez à la tentation d'utiliser l'argent pour d'autres choses. . Le défaut de remboursement d'un prêt sur un compte 401(k) peut entraîner des impôts et des pénalités.

Hypothèque à faible mise de fonds

Une option consiste à obtenir un prêt hypothécaire conventionnel à faible mise de fonds pour acheter votre prochaine maison. Ensuite, lorsque la vente de l'ancienne maison se termine, appliquez le produit à votre nouvelle maison et obtenez une refonte de votre hypothèque. qui montre combien de chaque paiement va aux intérêts et combien va à la réduction de la dette. La refonte de l'hypothèque réduira votre paiement mensuel, et c'est un processus moins coûteux et plus simple que le refinancement d'une hypothèque, dit Smith.

Mais planifiez à l'avance. Tous les prêteurs n'offrent pas la refonte des prêts hypothécaires. Et ce service n'est pas disponible pour les prêts garantis par le gouvernement, tels que les prêts FHA, USDA ou VA.

Une nouvelle façon d'acheter et de vendre

Une variété de nouvelles entreprises, telles que Homeward, Knock, Opendoor, Orchard, Ribbon et d'autres refont la façon dont les maisons sont achetées et vendues. Leurs services varient, mais en général, ils offrent du financement afin que vous puissiez faire une offre au comptant sur votre prochaine maison avant de conclure la vente de votre maison existante – et éviter de payer deux hypothèques à la fois.

Par exemple, avec Homeward, vous obtenez l'approbation pour une hypothèque et travailler avec l'entreprise pour faire une offre en espèces sur une nouvelle maison. Vous pouvez utiliser votre propre prêteur ou la filiale de prêt de l'entreprise, Homeward Mortgage. Si votre offre est acceptée, vous emménagez dans la maison après la clôture de l'achat et listez et vendez votre ancienne maison. Pendant que vous attendez la vente de votre ancienne maison, vous louez votre nouvelle maison à Homeward pour une période pouvant aller jusqu'à six mois. Si votre ancienne maison ne se vend pas dans six mois, Homeward dit qu'il vous l'achètera. Une fois que votre ancienne maison est vendue, vous fermez la vente de la nouvelle maison.

Ces sociétés représentent aujourd'hui une fraction du marché immobilier et n'opèrent que sur certains marchés. Vous devrez donc vérifier si leurs services sont disponibles dans votre région, voir si vous et votre propriété êtes admissibles, puis comparer les coûts par rapport à la voie traditionnelle.

Obtenir le bon moment

Une fois que votre financement est en place place, un agent immobilier peut vous aider à planifier la vente et l'achat. Une façon consiste à négocier les dates de clôture pour qu'elles fonctionnent le mieux pour vous.

« Ce n'est pas si compliqué si vous y réfléchissez vraiment et que vous organisez tout correctement », explique Sheehan, auteur de « Open House ! »

Voici comment elle a aidé des clients à tout mettre en place le même jour :

• Ses clients préparent leur maison à vendre, puis magasinent pour une nouvelle maison.
• Une fois qu'ils sont sous contrat d'achat et que l'inspection et les négociations sont en cours. terminé, ils mettent leur maison actuelle sur le marché et indiquent une date de règlement qui coïncide avec la clôture de l'achat.
• La vente de leur ancienne maison se termine le matin, après que toutes leurs affaires soient sur le camion de déménagement.
• L'achat se termine dans l'après-midi et ils emménagent.

Si l'achat se termine un jour ou plus après la clôture de la vente, vous aurez besoin d'un endroit pour vous et vos affaires. Si ce n'est que pour un jour ou deux, vous restez peut-être chez des amis ou à l'hôtel et gardez vos affaires dans un camion de déménagement.

Mais si c'est beaucoup plus long, vous pouvez négocier un accord de « rent-back » avec l'acheteur. Ces accords plafonnent généralement à 60 jours, mais sont souvent utilisés pour quelques jours seulement pour donner aux vendeurs une certaine flexibilité, explique Ross. Dans le marché concurrentiel d'aujourd'hui, certains acheteurs proposent de laisser le vendeur rester gratuitement.

Sachez simplement que des querelles peuvent survenir avec les accords de location-récupération. Que se passe-t-il, par exemple, si l'ancien propriétaire creuse un trou dans le mur ? Votre agent immobilier peut vous guider dans la mise en place de l'accord et inclure la langue dans le contrat pour protéger les deux parties.

Vous ne pouvez pas financer avant de vendre ?

Si vous ne pouvez pas prétendre au financement d'un achat avant la vente à la fermeture de votre première maison, Ross vous demande de planifier l'endroit où vous habiterez après avoir vendu la propriété et jusqu'à ce que vous trouviez une nouvelle maison. Dans le marché actuel, il peut falloir quelques mois pour trouver une maison et gagner une guerre d'enchères. Elle recommande de rechercher un bien locatif avec un bail à court terme ou un qui vous permet de partir avec un mois de préavis.

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