6 opportunités d’investissement négligées dans l’immobilier commercial

Dans l’immobilier commercial, les propriétaires intelligents exploitent toutes les opportunités disponibles afin de maximiser leur bénéfice d’exploitation net (NOI) et de créer de nouveaux capitaux propres à effet de levier. Au fil du temps, de petits changements peuvent générer des millions de dollars en flux de trésorerie et en valeur ajoutée, ce qui sera extrêmement bénéfique à mesure que vous développerez votre portefeuille CRE.

Depuis que j’ai conclu ma première transaction à l’âge de 18 ans, j’ai bâti une feuille de route de 18 ans de succès en tant qu’investisseur professionnel en CRE avec l’aide et les conseils de mentors qui sont des légendes dans notre entreprise. Voici quelques-uns de mes conseils d’initiés préférés et les plus efficaces pour vous aider à augmenter vos chiffres.

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1. Distributeurs automatiques de billets

Presque chaque type de propriété a une superficie de 24 pieds carrés qui peut être découpée avec des modifications mineures. Si vous possédez une propriété qui a une façade commerciale ou qui est située dans une zone piétonne très fréquentée, envisagez de créer un espace pour un AU M.

Dans la plupart des marchés aux États-Unis, l’espace moyen des guichets automatiques sera généralement loué entre 500 $ et 1 400 $ par mois (à la date de cette publication) et nécessite une superficie d’environ 4’x6′. Cela représente au moins 6 000 $ de revenu annuel pour 24 pieds carrés (ou 250 $ par pied carré).

Dans les zones à fort trafic piétonnier, un bail de guichet automatique pourrait rapporter entre 1 200 et 1 400 dollars par mois, ce qui se traduirait par une augmentation de capital pouvant atteindre 420 000 dollars. Discutez avec votre banque locale de la possibilité de placer un guichet automatique dans votre région. Les propriétaires peuvent également choisir d’installer leur propre guichet automatique et de percevoir des frais sur les retraits d’espèces, mais une telle opération nécessite une gestion pratique.

2. Distributeurs automatiques

Bien que le flux de trésorerie puisse sembler négligeable, distributeur automatique peut ajouter une augmentation surprenante de l’équité au résultat net d’une propriété. Les machines plus récentes et plus automatisées avec des lecteurs de cartes sont plus souhaitables. Il est plus facile de suivre les revenus et les bénéfices avec des achats par crédit-débit qu’avec de l’argent comptant.

Vous pouvez soit acheter des machines, soit les louer. Les baux mensuels peuvent commencer à environ 50 $ par mois. Pour la plupart des produits, le profit est d’environ 50 %. Avec deux machines, une pour les collations et une pour les boissons non alcoolisées, vous pouvez vous attendre à vendre environ 300 articles par mois avec un bénéfice moyen de 0,75 $ par article. C’est un revenu brut de 225 $ par mois et un revenu net de 125 $ par mois (moins le bail de 100 $). Bien qu’un revenu annuel net de 1 500 $ ne semble pas en valoir la peine, il s’agit d’un gain net potentiel de 20 000 $ pour la propriété.

De nombreux fabricants vendent, financent ou louent l’équipement. Si vous choisissez d’acheter ou de louer, il existe des fournisseurs réputés proposant des machines à la pointe de la technologie à des conditions avantageuses. Des fournisseurs tiers loueront également de l’espace dans votre propriété et s’occuperont de tout le stockage et de l’entretien pour vous.

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3. Laverie automatique

Dans les immeubles d’appartements plus anciens sans raccordements pour laveuse et sécheuse dans chaque unité, les propriétaires peuvent potentiellement convertir un espace accessoire ou autrement inutilisé dans l’immeuble (comme un sous-sol) en un laverie automatique facilité.

Lors de la rénovation d’un ancien immeuble d’appartements pour étudiants près de la NC State University, nous avons transformé un vide sanitaire vide en une buanderie avec quatre machines à laver à pièces et quatre sèche-linge. J’avais 24 unités dans le bâtiment, dont la plupart étaient de deux chambres, donc environ 48 résidents. Cette commodité simple a généré plus de 1 000 $ par mois. Les 12 000 $ supplémentaires par an signifiaient un gain de capital instantané de plus de 200 000 $.

La plupart des fournisseurs proposent des options de financement ou de location pour l’équipement de blanchisserie afin que vous puissiez commencer avec peu de capital de votre poche. Les laveuses et sécheuses à pièces peuvent également être achetées auprès des principaux détaillants de fournitures pour la maison, via Amazon ou directement auprès des fabricants d’équipements.

4. Stationnement

Je vais vous donner un exemple personnel : j’ai acheté il y a quelques années une église pour 860 000 $. Le bâtiment mesure 6 000 pieds carrés et se trouve dans un coin achalandé à proximité de nombreux commerces de détail et où parking est rare. Je l’ai acheté pour la valeur du terrain avec l’intention de démolir le bâtiment et de développer une propriété à usage mixte de cinq étages. Le bâtiment existant comportait quelque chose d’inhabituel pour le quartier : un parking souterrain de 21 places.

Sachant que le nouveau développement prendrait des années, nous avons loué les places de stationnement pour payer les taxes foncières et les frais de possession. Avec 21 espaces loués à des entreprises à proximité à 100 $ par mois par espace, nous avons généré 2 100 $ de revenus mensuels, couvrant près de la moitié de l’hypothèque de 4 500 $.

Si nous devions conserver l’immeuble comme immeuble locatif, les 25 200 $ supplémentaires par année se traduiraient par 560 000 $ de Additionnel la valeur nette de l’immeuble (à un taux de capitalisation de 4,5 %) – représentant les deux tiers des 860 000 $ que j’ai payés pour l’ensemble de la propriété. Bien qu’il puisse être difficile d’acheter un parking autonome en raison de la demande de terrains, vous pouvez rechercher des propriétés dans des emplacements intercalaires qui disposent d’un parking supplémentaire hors rue. Cette source de revenus supplémentaire peut donner un coup de pouce bienvenu à votre résultat net.

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5. Tours cellulaires sur le toit

Une tour cellulaire nécessite aussi peu que 50 pieds carrés pour l’installation. Une tour sur le toit peut prendre en charge jusqu’à cinq opérateurs et 15 autres antennes numériques, générant jusqu’à 12 000 à 15 000 dollars de revenus mensuels bruts. Cela représente un revenu mensuel de 6 000 à 7 000 $ sur une répartition 50/50 avec le fournisseur. Les 72 000 à 84 000 dollars supplémentaires par an entraîneraient une augmentation des capitaux propres de la propriété de 1,4 à 2,1 millions de dollars, souvent sans débours.

Commencez par contacter American Tower, SBA et Crown Castle – les plus grands fournisseurs de tours aux États-Unis – pour évaluer la demande d’une tour sur votre propriété et essayer d’obtenir des offres compétitives. La plupart structureront leurs paiements de location comme une répartition des revenus sur les revenus d’AT&T, T-Mobile, Verizon et d’autres opérateurs.

6. Tours cellulaires autonomes

Presque toutes les propriétés développées en banlieue ont un espace de 100’x100′ où une tour cellulaire autonome peut être placée. J’en ai même vu sur des empreintes aussi petites que 50’x50′. Les dimensions, l’emplacement et le zonage sont dictés par les ordonnances locales, mais si vous pouvez découper une section de 5 000 à 10 000 pieds carrés, une tour cellulaire peut potentiellement générer plus de revenus mensuels que la propriété elle-même.

Les revenus de location ou la participation aux bénéfices d’une tour cellulaire traditionnelle peuvent varier entre 3 000 et 8 000 dollars par mois en fonction de la densité de population. Même le revenu nominal d’un bail de tour cellulaire peut avoir un impact majeur sur votre situation nette et se recapitaliser en cas de vente. Comme pour les antennes de toit, les installateurs et opérateurs de tours cellulaires peuvent vous dire s’il y a un besoin de couverture supplémentaire là où se trouve votre propriété.

C’est la beauté de l’immobilier : de petits changements dans les flux de trésorerie créent d’énormes différences dans les évaluations des propriétés, la valeur nette des actifs et la valeur nette du propriétaire.