Les avantages du refinancement par encaissement pour les propriétés commerciales

Si vous avez passé du temps à chercher immobilier, vous avez probablement déjà vu le terme « refinancement par encaissement ». Ce concept est assez populaire auprès des résidences immobilier alors que les banques le commercialisent comme une méthode pour obtenir argent pour payer des vacances, des réparations, des rénovations ou tout ce que vous voulez. Cependant, vous ne savez peut-être pas que vous pouvez également effectuer l’un de ces refinancements en immobilier commercial. Qu’est-ce, exactement, qu’un refinancement en espèces dans le monde de immobilier commercial, et pourquoi en voudriez-vous un ? Continuez à lire pour le découvrir!

Refinancement en espèces pour les propriétés commerciales

Que vous cherchiez à acheter une maison unifamiliale ou une maison de plusieurs millions de dollars propriété commerciale, les principes de base de l’hypothèque restent les mêmes. Il y a une propriété qui garantira l’hypothèque qui a une certaine valeur. Les hypothèques fournissent un certain pourcentage de cette valeur pour acheter la propriété. Dans la plupart des cas, ils fourniront jusqu’à 80 % de prêt à la valeur (ce qui signifie que la banque prêtera jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété et que l’acheteur devra verser les 20 % restants à titre d’acompte).

Vous réduisez votre solde auprès du prêteur au fur et à mesure que vous remboursez l’hypothèque. Vous réduisez également le ratio prêt-valeur (LTV) si la valeur de la propriété reste la même ou augmente. Par exemple, si vous avez emprunté 800 000 $ pour acheter une propriété de 1 million de dollars, vous auriez un ratio prêt/valeur de 80 %. Vous payez 100 000 $ sur cette hypothèque et la propriété vaut maintenant 1,4 million de dollars. Votre LTV est maintenant de 50 % (solde de 700 000 $ / évaluation de 1,4 million de dollars).

En continuant avec cet exemple, si votre banque prête jusqu’à 80 % de LTV, vous pouvez « encaisser » ce capital supplémentaire en effectuant un refinancement en espèces. Vous effaceriez essentiellement l’ancien prêt de 700 000 $ en obtenant un nouveau prêt de 1,12 million de dollars (80 % de 1,4 million de dollars). L’excédent de 420 000 $ serait à vous en espèces !

La façon dont cela fonctionne pour les propriétés commerciales est la même que pour tout autre type de biens immobiliers (par exemple, maisons unifamiliales). Avoir un refinancement en espèces peut être très avantageux pour les syndications immobilières avec des propriétés commerciales. En effet, il y a trois raisons principales pour lesquelles les syndications feront cela :

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1. Financement libre d’impôt pour les dépenses en immobilisations

Une fois que vous avez des capitaux propres dans le bâtiment commercial ou que vous avez réussi à augmenter son NOI afin qu’il ait une valorisation plus élevée, vous pouvez retirer une partie de ces capitaux propres pour finance les dépenses en capital. Vous voudrez peut-être effectuer d’importantes immobilier à valeur ajoutée mises à niveau.

Vous pourriez, en théorie, attendre que les loyers alimentent le compte bancaire de votre entreprise au point de pouvoir le faire avec de l’argent. Ou, vous pouvez retirer la valeur nette et effectuer les mises à niveau pour obtenir des loyers plus élevés plus rapidement. Ces loyers plus élevés augmenteront la valorisation et vous permettront de vendre l’immeuble beaucoup plus rapidement et avec moins de risques que d’attendre pour constituer votre fonds. De plus, les bénéfices des loyers sont imposables – mais retirer des fonds propres est exonéré d’impôt !

2. Remboursez les investisseurs plus rapidement

Le but de tout syndicateur dans une syndication immobilière est de rembourser les investisseurs le plus rapidement possible. Rendre l’argent des investisseurs est un geste de bonne volonté important et les rendra plus susceptibles de réinvestir avec vous. De plus, c’est ce que vous, en tant que fiduciaire de leur argent, devez faire légalement. Vous pouvez restituer de l’argent aux investisseurs par le biais d’un refinancement en espèces et réduire leur risque global.

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3. Éviter les paiements forfaitaires

Commercial prêts immobiliers arrivent généralement à échéance beaucoup plus rapidement que les résidences. Vous envisagez peut-être un prêt qui vient à échéance dans aussi peu que deux ans. Supposons que vous n’ayez pas les fonds nécessaires pour rembourser ce prêt. Dans ce cas, un refinancement par encaissement peut vous aider de deux manières : modifier les conditions du prêt (meilleur taux d’intérêt ou durée plus longue, peut-être) et vous donner des fonds d’exploitation, y compris un coussin supplémentaire pour effectuer les versements hypothécaires.

Si vous cherchez à éviter un paiement forfaitaire, vous devez refinancer avant l’échéance du prêt (même si vous refinancez sans option de retrait) !

Un exemple détaillé

Pour illustrer la puissance des refinancements par encaissement, considérons l’exemple détaillé suivant :

Supposons que vous démarrez une syndication immobilière commerciale qui souhaite acheter un appartement bâtiment pour 10 millions de dollars. Vous réunissez 3 millions de dollars en capital et obtenez un prêt commercial de 8 millions de dollars. Comme le marché n’est pas très bon, c’est un prêt à 5 % d’intérêt et seulement pour deux ans. Pourtant, ce prêt vous permet d’acheter le bâtiment, donc vous le prenez.

Avec votre capital restant de 1 million de dollars, vous vous mettez au travail pour rénover le bâtiment. Vous pouvez rénover 20 % des logements avec ce million de dollars et, au cours des 18 prochains mois, vous pouvez augmenter le loyer global d’environ 10 %, y compris des augmentations importantes pour les logements rénovés.

Cependant, votre paiement forfaitaire arrive à échéance. Puisque vous avez augmenté les loyers de 10 %, votre immeuble vaut plus, disons 11 millions de dollars. Et pendant ces 18 mois, vous avez remboursé 1 million de dollars du prêt, vous ne devez donc que 7 millions de dollars.

Ainsi, au lieu de vendre le bâtiment, vous effectuez un refinancement en espèces. Quatre-vingt pour cent de la valeur nette de l’immeuble est de 8,8 millions de dollars, donc vous retirez 1,8 million de dollars (8,8 millions de dollars – 7 millions de dollars dus) pendant deux ans à 5 %. Avec ces 1,8 million de dollars, vous rénovez encore 40 % des unités, augmentant le loyer global de 20 % cette fois.

Après 18 mois, vous êtes dans ce bâtiment depuis trois ans. La plupart des syndications durent cinq, vous effectuez donc un refinancement supplémentaire. L’immeuble vaut 13 millions de dollars, et grâce à l’augmentation des loyers et à la réduction des dépenses, vous avez remboursé 1,8 million de dollars d’hypothèque. Quatre-vingt pour cent de la valeur nette de l’immeuble est maintenant de 10,4 millions, et vous devez 7 millions de dollars. Vous effectuez un refinancement en espèces de 10,4 millions de dollars, avec 3,4 millions de dollars en espèces, mais les taux ont baissé, donc celui-ci n’est qu’à 3 %.

Avec ces 3,4 millions de dollars, vous pouvez en prendre la moitié et rénover les 40 % restants des unités pour augmenter le loyer de 20 % supplémentaires. L’autre moitié, 1,5 million de dollars, peut servir à rembourser aux investisseurs la quasi-totalité de leur capital près de deux ans plus tôt !

Enfin, le prêt de deux ans arrive à échéance. Vous vendez le bâtiment pour 15 millions de dollars, 50 % de plus que ce que vous avez payé initialement. Le solde du prêt est maintenant de 8 millions de dollars, car il était plus facile de le rembourser avec le taux d’intérêt plus bas et les loyers plus élevés. Vous pouvez prendre ce bénéfice de 7 millions de dollars et le distribuer aux investisseurs.

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Cet exemple montre à quel point ces refinancements peuvent être puissants ! En utilisant l’argent pour améliorer le bâtiment, cette hypothétique syndication pourrait booster la valorisation tout en retournant l’argent à leurs investisseurs plus tôt. Et ils l’ont fait tout en évitant les paiements forfaitaires et en abaissant leur taux d’intérêt !

Un refinancement en espèces est un outil puissant pour l’immobilier commercial. Il fournit aux investisseurs des liquidités non imposables qu’ils peuvent utiliser de plusieurs façons pour poursuivre leurs objectifs immobiliers. En supposant que vous puissiez obtenir un faible taux d’intérêt sur votre refinancement, jetez un coup d’œil pour voir comment ce concept pourrait améliorer vos investissements. Vérifier votre soldes hypothécaires par rapport à la valeur nette de leur propriété, et voyez s’il existe une façon dont un refinancement en espèces pourrait vous être bénéfique !