Le licenciement d'Adam Neumann ne résoudra pas le plus gros problème de WeWork

septembre
25 2019

9 min de lecture

Cette histoire a paru à l'origine dans Business Insider

Adam Neumann ne semble pas être le genre de personne que vous voudriez diriger à la tête d'une entreprise publique – ou peut-être de n'importe quelle entreprise.

En tant que PDG de WeWork, il va résoudre le problème de la société et obtenir son offre publique initiale est une grave illusion.

Le problème fondamental du géant de l'immobilier commercial réside dans le fait qu'il n'a pas le droit de faire la fête, apparemment de manière autonome. – guérir egomaniac à sa tête. Son principal problème est qu’elle a un modèle commercial qui ne fonctionne tout simplement pas.

En soi, le remplacement de Neumann en tant que PDG ne changera rien au fait que WeWork perd environ un dollar pour chaque dollar requis. en chiffre d'affaires . Mettre quelqu'un sous les ordres de Jack Welch ou de Steve Jobs ou même un titan de l'immobilier Sam Zell à la barre de WeWork ne changera pas le fait que la société brûle de l'argent comme un feu de forêt une forêt californienne après sept années de sécheresse et est sur le point de manquer d’argent dès ce printemps .

Et se débarrasser de Neumann ne changera rien au fait que WeWork en a un. non concordance d'ordre de grandeur entre ce qu'elle doit à ses propriétaires dans les années à venir et ce que ses locataires s'engagent à payer pour ses services.

Il s'agit d'une entreprise qui – du moins telle qu'elle est aujourd'hui – a une fatale affaire imparfaite. La seule raison pour laquelle elle est restée en activité aussi longtemps qu'il l'a été, c'est parce que les investisseurs étaient assez idiots – ou tellement séduits par la personnalité de Neumann comme un chef culte – pour continuer à y injecter des sommes considérables, pour un montant de près de 13 milliards de dollars.

Supprimer Neumann pourrait inciter certains prêteurs et investisseurs à investir encore plus d’argent dans la société. Mais à moins que le nouveau leadership de WeWork ne modifie le modèle économique de base de l'entreprise, le géant du coworking n'aura pas plus de chance de survivre dans l'avenir.

La surveillance de Neumann a augmenté

Il n'est pas surprenant que le conseil d'administration envisage de supprimer Neumann. Il a longtemps inspiré le scepticisme alors même qu'il faisait de WeWork un titan de l'immobilier avec une valorisation privée de 47 milliards de dollars et un immense portefeuille de bureaux loués. Il a attiré de plus en plus d’examens au cours des derniers mois au cours d’une série de révélations sur ses finances personnelles et ses relations avec la société.

En vendant des actions et en empruntant contre ses actions de WeWork, Neumann a encaissé quelque 700 millions de dollars de ses actions. exploitations de la société . Il gagna des millions en achetant des parts dans des immeubles et en louant des espaces à WeWork et en en enregistrant la marque "Nous" et en la vendant à la société .

Entre-temps, la société e a employé au moins deux de ses parents et a donné à son épouse le pouvoir d'aider à nommer son successeur en cas de décès ou d'incapacité. Et il a mis en place une structure d'entreprise juste avant de rendre publique sa paperasserie d'introduction en bourse qui l'isole des actionnaires extérieurs et peut transférer la charge fiscale sur les bénéfices futurs qui en découlent.

Après de tels accords et arrangements levés sourcils parmi les investisseurs, WeWork et Neumann ont apporté quelques modifications. Il a accepté de restituer l'argent qu'il avait gagné sur la marque et d'accepter certaines limitations quant à sa capacité à tirer profit des immeubles loués à WeWork. Son épouse a été retirée de son rôle dans la planification de la relève. Et Neumann a accepté de réduire son pouvoir de vote de 20 voix par action à 10 voix par action.

Mais un article du Wall Street Journal la semaine dernière a suscité de nouvelles inquiétudes quant à l'aptitude de Neumann à diriger WeWork. L'article contenait des anecdotes sur l'utilisation de substances de Neumann et un style de gestion apparemment capricieux et chaotique.

Neumann fut forcé de trouver son propre chemin depuis Israël après que le poste de pilotage de l'avion privé qui l'a piloté avait trouvé un cachette de marijuana laissée là, probablement pour le retour à la maison, selon l'article. Les réunions de l'exécutif et les fêtes d'entreprise ont impliqué des quantités prodigieuses de tequila, a rapporté le Journal. Et la société a organisé une fête imbibée d'alcool immédiatement après que Neumann ait tenu une réunion pour discuter de sa décision de licencier 7% du personnel de WeWork.

À la suite de cet article – et de l'introduction en bourse sabotée de WeWork, elle a ensuite été reportée . même avant la publication de l'article au milieu de la résistance de Wall Street – les investisseurs et le conseil d'administration de la société auraient commencé à discuter du rôle futur de Neumann au sein de la société. Le conseil se réunit cette semaine pour savoir quoi faire . Entre autres choses, il semblerait que l'on envisage d'obliger Neumann à démissionner de son poste de PDG de WeWork et à rester éventuellement son président non exécutif.

Uber raconte une mise en garde

Forcer Neumann à démissionner pourrait être une étape positive. Lorsque Uber a agi de la sorte il y a deux ans, son fondateur, avait démissionné, Travis Kalanick en tant que PDG, puis l'avait remplacé par Dara Khosrowshahi . Uber a réglé un différend juridique avec la spin-off de Google, Waymo a restructuré son gouvernement d'entreprise a licencié de nombreuses personnes pour harcèlement sexuel et s'est engagé à être un meilleur citoyen corporatif. De manière cruciale pour les investisseurs, il a finalement été en mesure de compléter son offre publique tant attendue .

Carlo Allegri | Reuters

Mais l'expérience d'Uber sert également de récit édifiant pour WeWork. Parce que remplacer Kalanick par Khosrowshahi n'a pas résolu les problèmes commerciaux sous-jacents d'Uber. La société de taxis basée sur une application perd toujours des milliards de dollars et dépense beaucoup d’argent. Khosrowshahi ne s'est pas révélé meilleur que Kalanick pour trouver un modèle commercial durable. Au contraire, sa tâche est devenue plus difficile face à une concurrence soutenue, à une réglementation croissante et à des troubles grandissants parmi les chauffeurs d'Uber .

Et le travail d'Uber est sans doute beaucoup plus facile que celui de WeWork. Après tout, Uber est fondamentalement un service technologique. Bien que cela fasse double emploi avec une entreprise de taxis, il ne possède ni voitures, ni conducteurs, du moins pas encore. Il fournit simplement une sorte de marché en ligne qui relie les coureurs aux conducteurs. Et eBay a montré il y a près de deux décennies que l'exploitation d'un marché rassemblant des acheteurs et des vendeurs de biens ou de services peut être une activité très rentable.

Mais contrairement à Uber, WeWork n'a que de véritables prétentions à devenir une entreprise technologique au coeur. Son activité de base consiste à louer des espaces à des propriétaires d'immeubles sur des baux à long terme, à les subdiviser, puis à les sous-louer à d'autres entreprises pour des transactions beaucoup plus courtes. Il a dû dépenser des milliards de dollars en leasing d'espace et s'est engagé à en dépenser des milliards de plus à l'avenir afin de pouvoir continuer à croître. Il a également dû dépenser des milliards de dollars pour la construction et l'aménagement de ces espaces.

Il n'est pas rare que les sociétés immobilières commerciales investissent beaucoup d'argent dès le départ. Mais généralement, ces entreprises achètent des bâtiments ou aménagent des espaces pour des locataires à long terme.

Certains chiffres importants soulignent les problèmes de WeWork

Ce n'est pas le cas de WeWork. Il possède extrêmement peu d’immeubles qu’il loue. Et ses locataires ne sont pas engagés pour le long terme. Même après que WeWork ait déclaré signer des contrats avec davantage de grandes entreprises et poussé ses membres à signer des contrats plus longs, le client moyen de WeWork n'est toujours engagé à rester dans son espace pendant 15 mois.

Le problème fondamental des activités de WeWork est visible. en seulement deux paires de chiffres:

• 47 milliards de dollars et 15 ans
• 4 milliards de dollars et 15 mois

WeWork a dépensé des milliards de dollars en crédit-bail et en mobilier de bureaux.

Source: WeWork

La première série de chiffres représente le montant total que WeWork s'est engagé à payer à ses propriétaires pour ses baux futurs et la durée moyenne des baux signés.

La le second ensemble de chiffres représente les engagements pris par les locataires de WeWork dans le cadre des contrats qu'ils ont signés avec la société et la durée moyenne des transactions de ses locataires.

Un nouveau PDG aura probablement un temps impossible pour combler l'écart. ces chiffres wit ne pas modifier fondamentalement le modèle économique de WeWork ou réduire considérablement sa croissance, mais aussi ses activités actuelles et ses engagements en matière de location.

Il existe également une autre série de chiffres qui représentent un problème beaucoup plus urgent que le nom de quiconque se trouve à la porte du marché. Suite du chef de la direction: 2,5 milliards et 1,5 milliard de dollars.

Le premier chiffre représente le montant en espèces que WeWork avait sous la main en juin. La seconde est la quantité d’argent qu’elle a brûlée au cours du premier semestre de cette année.

À ce rythme, WeWork pourrait être à court d’argent d’ici début mai. Avec l'introduction en bourse pour le moment et, avec elle, une ligne de crédit promise de 6 milliards de dollars, le PDG de WeWork va devoir trouver comment trouver plus d'argent pour maintenir l'entreprise à flot – ou comment faire des coupes énormes pour économiser de l'argent.

WeWork a besoin d'une transformation en profondeur

Bien qu'un changement massif puisse aider WeWork à rester en affaires, il est difficile de savoir si les investisseurs existants de la société, tels que SoftBank, peuvent supporter une restructuration aussi radicale. La promesse de WeWork – ce qui lui a permis d’obtenir une valorisation de 47 milliards de dollars au départ – était qu’il s’agissait essentiellement d’une société de technologie dont la croissance était équivalente. Finalement, une fois que cela deviendrait assez grand, il serait capable de montrer le genre de rendements qu'offrent maintenant d'anciens perdants de l'argent comme Amazon.

Reconnaître que WeWork est vraiment une entreprise du secteur de l'immobilier et doit réorganiser ses activités pour se concentrer moins sur la croissance semblable à la technologie et plus sur des choses ennuyeuses telles que les frais d’exploitation et les coûts de location va certainement déprimer davantage sa valorisation déjà déflatée. Après tout, IWG, un pionnier du coworking à peu près de la même taille que WeWork et réellement rentable, négocie moins de 4 milliards de dollars.

SoftBank, qui tente de réunir un deuxième fonds VisionFund de 100 milliards de dollars, aurait répugné à écrire. son investissement dans WeWork à même 15 ou 20 milliards de dollars. Il serait peut-être hors de question de prendre encore plus de mesures.

Peut-être un autre PDG, qui n'en est pas le fondateur et qui n'est pas personnellement lié à la société, pourrait avoir le genre de perspective pour s'attaquer à tous Problèmes de WeWork: comment calmer des investisseurs tels que SoftBank, comment aligner davantage les coûts et les revenus sur l'entreprise, comment bâtir une entreprise durable.

Mais remplacer le PDG de Neumann en lui-même ne résout pas les problèmes de WeWork. Et personne ne devrait se laisser berner en pensant que oui.