La hausse des taux d'intérêt crée des problèmes de refinancement pour les petites entreprises

décembre
5 2018

6 min de lecture

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La récente hausse des taux d’intérêt a entraîné une forte baisse de la valeur des biens immobiliers, rendant plus difficile le refinancement des prêts immobiliers commerciaux par les petites entreprises.

Ce nuage qui se profile s’accumule même avec la vigueur de la conjoncture américaine et la performance sous-jacente des entreprises est forte. Il est indéniable que, lorsque les taux d'intérêt augmentent, l'accessibilité économique diminue et que les évaluations de l'immobilier commercial le reflètent avec des valeurs plus basses. Lorsque les valeurs chutent, les propriétaires existants peuvent se retrouver avec leurs hypothèques conventionnelles sous l'eau quand il s'agit de renouveler ou de refinancer.

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Il s'agit d'une tendance susceptible de s'accélérer, en particulier pour les entreprises étroitement liées à l'immobilier, telles que les entreprises manufacturières, les grossistes, les hôtels et les restaurants.

Certains propriétaires d'entreprises peuvent trouver la situation actuelle étant désespérée, une solution est souvent ignorée ou mal comprise: un prêt commercial adossé à la Small Business Administration peut souvent contourner la pression à la baisse sur les évaluations.

Comment nous en sommes arrivés ici

Le taux préférentiel américain a été ] a augmenté de 2% depuis 2013 pour atteindre 5,25% maintenant. En conséquence, sur certains marchés, les estimations relatives aux biens immobiliers occupés par leurs propriétaires sont inférieures de 20% à 25% à celles d'il y a cinq ans.

De nombreuses entreprises ont contracté des prêts pour des biens commerciaux lorsque les taux d'intérêt étaient au plus bas. vers 2013. Ces prêts conventionnels étaient généralement structurés en gros paiements forfaitaires à échéance de cinq ou dix ans – un moyen pour les banques d’atténuer les risques liés à la baisse de la valeur des propriétés et de s’assurer qu’elles restent en conformité avec les autorités de réglementation. .

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À la date à laquelle ces paiements très importants deviennent exigibles, les entreprises doivent souvent se refinancer. Le problème est que, avec des estimations beaucoup plus basses, les banques commerciales exigent d'importants paiements de principal supplémentaires pour satisfaire à leurs exigences de prêt sur valeur.

Prenons l'exemple suivant. En 2013, une petite entreprise a contracté un emprunt hypothécaire commercial conventionnel de 800 000 $ pour acheter une propriété évaluée à 1 million de dollars. Après cinq ans, l’entreprise a remboursé ce prêt à 714 995 $. Mais, comme elle devrait se refinancer en 2018, l'évaluation de la propriété a chuté de 20% et est maintenant évaluée à 800 000 $. Le prêt maximum qu'une banque peut offrir correspond généralement à 80% de sa valeur, ce qui signifie que la banque peut accorder un prêt maximum de 640 000 USD. Même si l'entreprise est en plein essor, la banque lui demande de dégager les 75 000 USD nécessaires pour combler l'écart entre l'encours du prêt et son nouveau ratio prêt-valeur maximum.

Les options semblent terribles, mais elles ne le sont pas toutes.

Face à cette perspective, une option pour les entreprises est de proposer une autre garantie qui pourrait combler l’écart. Il s’agit peut-être de matériel ou d’avoir propre et dégagé sur une autre propriété mise en gage.

Une autre option consiste à contracter un emprunt supplémentaire pour couvrir la différence de 75 000 dollars, ce qui impliquerait des versements supplémentaires. prêt hypothécaire – et ces types de prêts sont généralement conclus à des conditions beaucoup plus courtes, sauf s’ils sont garantis par d’autres biens immobiliers.

Mais beaucoup ne savent pas qu’une bien meilleure option pourrait être de rechercher un prêt garanti par le . ]NOUS Administration des petites entreprises . Le gros avantage d'un prêt adossé à la SBA est qu'il peut refinancer l'intégralité de l'hypothèque conventionnelle et ne nécessitera jamais de paiement en ballon, ce qui réduira les mensualités et évitera les soucis.

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L'absence de garantie n'est pas un obstacle pour les prêts SBA, ce qui en fait une bouée de sauvetage pour les entreprises qui luttent pour pouvoir prétendre à un financement conventionnel.

Pour illustrer notre propos, prenons à nouveau l’exemple du prêt de 800 000 dollars contracté en 2013 sur une propriété d’un million de dollars. Avec un taux d'intérêt initial de 5,5%, le paiement mensuel du capital et des intérêts se serait élevé à environ 4 913 dollars.

Dans le cadre d'un refinancement bancaire conventionnel aujourd'hui (à supposer que le propriétaire puisse offrir une garantie supplémentaire adéquate), basé sur un taux de 7,5%. (Montant supérieur de 2% à celui de 2013. et 240 mois restant du terme du prêt, ce paiement passerait à 5 805 dollars sur les 714 995 dollars restants.

Sinon, si l'entreprise refinance 640 000 dollars avec la banque et souscrit un billet supplémentaire non garanti Cinq ans pour 75 000 USD (7,5% chacun), les versements combinés montent à 6 703 USD par mois.En cas de refinancement SBA, le terme pourrait revenir à 300 mois, de sorte que, même au taux de 7,5%, le versement mensuel serait considérablement inférieur que les options de refinancement classiques, avec un paiement de 5 204 dollars, malgré le taux d’intérêt plus élevé.

Les exigences de la SBA sont plus souples.

Les exigences du refinancement adossé à de la SBA – qui a une limite de 5 millions de dollars par entreprise – sont relativement simples. L’entreprise doit être principalement occupée par son propriétaire (plus de 51%) et appartenir à un citoyen américain ou à un résident légal ayant bon sens et crédit.

En outre, le prêt qu’elle cherche à refinancer doit être assorti de conditions que la SBA juge "déraisonnables" , "qui comprend les paiements en ballon et les emprunts contractés à des taux d’intérêt très élevés. La SBA doit également s'assurer que les propriétaires d'entreprise ne disposent pas d'autres moyens de refinancer le prêt à des conditions similaires et qu'ils ont réellement besoin du prêt de la SBA.

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La SBA impose certaines exigences supplémentaires dans ces cas. Des garanties supplémentaires sur les prêts de plus de 350 000 dollars seront nécessaires si le prêt n'est pas entièrement garanti et si des garanties supplémentaires sont disponibles. Cela pourrait prendre la forme d’un privilège sur le matériel appartenant à l’entreprise libre et libre de l’entreprise ou d’un privilège de premier rang sur l’équité que le propriétaire aurait pu constituer dans son domicile personnel. À défaut, un refinancement de la SBA est toujours possible si le propriétaire souscrit une police d'assurance-vie temporaire pour couvrir l'écart de garantie en cas de décès.

Il va sans dire que l'entreprise doit démontrer sa capacité à rembourser le prêt. . Mais ce n’est généralement pas le principal problème de nos jours, car de nombreuses entreprises connaissent une croissance saine et peuvent faire leurs preuves en matière de remboursement mensuel de leurs prêts.

Ne paniquez donc pas si vous vous retrouvez dans une impasse le moment venu. refinancer. Considérez toutes vos options et un prêt SBA pourrait bien être la meilleure solution.