La décision historique de contrôle des loyers est mauvaise pour les entrepreneurs immobiliers et les locataires. Voici pourquoi.

Mai
16 2019

6 min de lecture

Les opinions exprimées par les contributeurs de l'Entrepreneur sont les leurs.

L'Oregon a récemment fait l'immobilier une histoire, devenant ainsi le premier État de l'union à mettre en œuvre un contrôle des loyers à l'échelle de l'État.

Je connais bien le marché immobilier de l'Oregon depuis que j'ai grandi là-bas et acheté mon premier bien locatif quand j'avais 14 ans. Compte tenu de cela, je sais que les Oregonois veulent bien dire avec cette nouvelle loi; ils veulent contrôler le coût de la vie hors de contrôle dans leur pays.

Mais je ne suis pas d'accord avec le contrôle des loyers comme solution. En fait, cet effort pour aider et soutenir les résidents les plus vulnérables de l’État aura malheureusement le plus gros impact.

Pourquoi? Parce que le contrôle des loyers ne fonctionne tout simplement pas. Cela réduit plutôt la construction, décourage les investissements dans de nouvelles propriétés locatives et perturbe généralement le marché locatif de manière fondamentale.

Et ceci est bien plus qu'une simple histoire en Oregon. Des projets similaires de contrôle des loyers ont récemment été examinés en en Californie à New York et en au Colorado et la ville de Chicago travaille à son ​​propre règlement connexe . [19659005] Cela ne fonctionnera pas non plus dans ces régions.

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Le marché immobilier actuel est complexe et interconnecté.

] L'accession à la propriété est en baisse et les loyers ne cessent d'augmenter. En fait, selon un rapport du centre Terner de l'UC Berkeley, il y avait 600 000 logements de moins «occupés par leur propriétaire» par rapport à 2015, ce qui indique un transfert de propriété des logements de banlieue en raison de la crise de forclusion.

Il y a tout simplement plus de locataires aujourd'hui que par le passé, et l'offre de nouvelles locations ne suit pas cette demande. L’accessibilité des loyers est au rendez-vous pour le moment: l’offre est insuffisante.

Les locataires deviennent les victimes lorsque les propriétaires ont les mains liées.

Le contrôle des loyers ne fait qu’aggraver cette déconnexion en créant des facteurs dissuasifs pour les constructeurs et les propriétaires, empêchant de nouveaux logements locatifs n’arrivent jamais sur le marché.

Pire encore, il ronge le stock locatif déjà ancien, ce qui a un impact sur la qualité de vie des locataires. La location d’un bien locatif coûte de l’argent – il ya des frais d’entretien courant, des frais de gestion et, bien sûr, des taxes foncières plus élevées à payer.

Que se passe-t-il lorsque les propriétaires ne peuvent pas augmenter leurs loyers pour faire face à ces coûts? Ils arrêtent d’investir dans leurs propriétés et finissent par devenir de plus en plus délabrés. Plus d'améliorations importantes, plus d'entretien préventif, plus de mises à jour.

L'accent est désormais mis sur l'optimisation du loyer, ce qui permet de sortir de la propriété, le résultat final est des bâtiments et des maisons vétustes infestés de cafards. que personne ne peut se permettre de réparer, car le contrôle des loyers a coupé leur source de capital. Dans cette situation, tout le monde perd.

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Des solutions de rechange se dessinent.

Nous commençons déjà à constater l'impact négatif de la . ] nouvelle loi sur les locataires en Oregon de plus en plus de gestionnaires de biens parlent de renvoyer les locataires pour la première fois après 11 mois en vertu de dispositions «sans motif valable» se terminant après la première année d'occupation. Ce faisant, ils peuvent toujours expulser des locataires pour «rien», leur permettant ainsi de contourner les contrôles de loyer et d'augmenter leur loyer sur le prochain locataire en fonction des taux du marché.

Les locataires ont perdu un autre locataire. mois pour vivre, le tout pour satisfaire aux exigences de la nouvelle loi sur le contrôle des loyers.

Cela pourrait aussi être le meilleur scénario, car les locataires avec des baux à long terme souffrent encore davantage, les propriétaires réduisant leurs dépenses en capital. sur les propriétés afin de s'assurer qu'elles bénéficient d'un retour sur investissement positif.

Ce sont les personnes économiquement défavorisées qui sont les plus durement touchées par le contrôle des loyers. J'ai déjà reçu de nombreuses sollicitations d'agents immobiliers désirant m'aider à vendre mes locations en Oregon. À qui pourrais-je les vendre? Ce ne seront pas les propriétaires, mais les locataires qui peuvent déjà se permettre d’acheter. Cela réduira encore le nombre et la qualité des locations dans la région, car de meilleures locations sont vendues. Cela poussera également les propriétaires d'appartements à se convertir en condos et à réduire davantage l'offre pour les plus vulnérables.

Il n’est pas nécessaire que ce soit comme ça.

Il existe une solution plus intelligente. En fait, il existe un modèle fonctionnel pour le logement abordable, qui est actuellement utilisé à Singapour. Je sais que nous avons un modèle de revenu mixte subventionné aux États-Unis, mais il n’est pas assez répandu ni suffisamment axé sur le marché. À Singapour, les promoteurs bénéficient de crédits d'impôt sur la propriété en échange d'une partie de leurs unités locatives réservées aux familles à faible revenu, leur offrant ainsi un loyer réduit dans le cadre de la transaction.

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Ce ne sont pas non plus vos unités «à faible revenu» typiques. En vertu du système de Singapour, les loyers doivent faire partie de leur inventaire général et ne peuvent être ni isolés, ni de qualité inférieure, ni autrement différents. La ville réglemente ensuite tous les loyers, de sorte que les propriétaires ne reçoivent qu'un seul chèque de loyer de la part de la ville.

Le système remplit plusieurs objectifs:

• Il mélange la richesse dans les quartiers. En conséquence, il n’ya pas de quartiers riches et exclusifs à Singapour ni de quartiers pauvres, car tout le monde vit côte à côte, quel que soit son revenu.
• Les voisins ne savent pas qui est qui. Les revenus peuvent varier d’un ménage à l’autre, mais ils vivent toujours côte à côte. C'est un véritable melting pot.

En subventionnant les loyers de cette manière, Singapour permet au marché locatif local de fonctionner de manière organique, les propriétaires prenant toutes les décisions en matière de filtrage de leurs propres locataires, les loyers étant fixés par la demande et le marché croissant en fonction des besoins. . La seule différence est que les locataires qui répondent à certains critères économiques sont éligibles à l'aide et peuvent habiter dans n'importe quel immeuble résidentiel de la ville. Tout le reste va au loyer du marché.

Pour les locataires, cela garantit un certain niveau de soin et de qualité aux propriétés dans lesquelles ils habitent.

Pour les propriétaires, cela leur permet de faire venir des locataires de revenus différents mêmes quartiers et bâtiments, sans renoncer à la puissance des taux du marché. Ces taux du marché et ces crédits d’impôts encouragent la construction, ce qui augmente l’offre et permet d’empêcher les loyers de monter en flèche.

C’est un modèle qui fonctionne à Singapour et qui mérite également d’être pris en compte dans ce pays. Parce que le contrôle des loyers n’est pas la solution pour les propriétaires, les locataires ou les communautés dans lesquelles ils vivent.