Décider entre un investissement multifamilial ou unifamilial ? Il y a un gagnant improbable.

Lorsqu'ils débutent leur carrière dans l'investissement immobilier, la plupart des investisseurs pensent d'abord à acheter une propriété unifamiliale (qu'il s'agisse d'une maison ou d'un condo) et à la louer. La plupart des gens gravitent vers cela parce que c'est conceptuellement plus simple. Après tout, les gens ont généralement un certain niveau d'expérience dans l'achat et la vente de biens (ou, du moins, ils connaissent quelqu'un qui en a). Cela semble familier.

La multifamiliale, cependant, est une toute autre histoire. Peu de gens ont de l'expérience dans l'achat d'un immeuble à appartements, et encore moins en sont responsables. De plus, au début, la propriété multifamiliale semble plus chère et plus compliquée.

Les premières apparences peuvent cependant être trompeuses. Comment comparer l'investissement multifamilial et unifamilial? Les deux ont leurs avantages et leurs inconvénients, mais généralement, à long terme, les multifamiliaux gagnent. Voici pourquoi et ce que vous devez savoir d'autre sur cet aspect de l'investissement dans l'immobilier. 19659007] Il y a plusieurs raisons pour lesquelles les investissements immobiliers multifamiliaux ont tendance à être meilleurs : fiabilité des revenus, mesures d'appréciation quantifiables, évolutivité et économies d'échelle.

Fiabilité du revenu 
L'avantage de la fiabilité du revenu est inhérent aux types de propriété eux-mêmes. Comme le type l'indique, une maison unifamiliale appartient souvent à une seule famille. Si cette famille ne peut plus payer son loyer ou décide de déménager, votre flux de revenus s'effondre. Mais vous êtes toujours sur le crochet pour toutes les factures. Vous ne pouvez pas dire à votre banque : "Les locataires n'ont pas payé, je n'ai donc pas à vous payer !" il est tout aussi peu probable d'atteindre 100 % de vacance. Certaines personnes seront toujours locataires dans l'immeuble, ce qui signifie que vous aurez un revenu pour vous aider à couvrir vos dépenses. Les unités multifamiliales sont rarement dans une situation où les propriétaires n'ont aucun revenu pour payer leurs dépenses. Cela en fait un investissement moins risqué et plus stable dans l'ensemble. Habituellement, la valeur d'un immeuble multifamilial est directement proportionnelle aux revenus qu'il génère. Un immeuble qui peut générer 1 million de dollars de revenus par an aura naturellement beaucoup plus de valeur qu'un immeuble qui rapporte 10 000 dollars par an. Si vous êtes un investisseur multifamilial, vous avez la possibilité de forcer l'appréciation d'une propriété pour augmenter le revenu de l'actif grâce à des efficacités opérationnelles, des rénovations et des stratégies de marketing pour augmenter la valeur de la propriété.

D'autre part, les maisons unifamiliales sont à la merci des "compensations" de propriétés dans le même quartier, de l'offre et de la demande générales et d'autres conditions du marché complètement hors du contrôle d'un investisseur. Ce sont toutes des choses qui auront un impact direct sur la valeur de revente de votre maison d'une manière difficile à quantifier.

Économies d'échelle 

Les investisseurs bénéficieront d'économies de coûts par unité en matière d'investissement multifamilial. Les économies d'échelle sont appelées les avantages de coût que les entreprises obtiennent lorsque la production devient efficace. En d'autres termes, il y a des économies de coûts par unité en raison d'une plus grande taille ou quantité produite. Lorsque vous envisagez d'acquérir des appartements, la sous-traitance de projets de réhabilitation, les entreprises d'entretien et de nettoyage seront moins chères en raison du nombre plus considérable d'unités. portefeuilles plus rapidement qu'avec des maisons unifamiliales. Acheter et entretenir 20 maisons unifamiliales serait moins efficace et moins rentable que d'acquérir et d'exploiter une seule propriété de 20 logements. Préférez-vous avoir 20 hypothèques et stratégies d'investissement différentes ou une seule ? des immeubles multifamiliaux, les premiers qui pourraient vous venir à l'esprit sont les grands appartements. Ces bâtiments coûtent généralement des millions de dollars, et certains d'entre eux peuvent même atteindre des milliards.

C'est généralement trop à mettre dans un seul projet pour les investisseurs individuels. Comment, alors, les investissements multifamiliaux sont-ils même possibles pour les particuliers ?

La réponse réside dans les syndications immobilières. Lorsque vous voyez un complexe d'appartements ou un complexe de bureaux, il y a de fortes chances qu'un groupe d'individus soit propriétaire de l'immeuble. Un organisateur d'investissement, appelé commandité (ou syndicator), trouve l'immeuble, l'exploite et l'entretient. Le commandité présente l'opportunité d'investissement aux commanditaires (ou investisseurs passifs). Ces partenaires n'ont rien à voir avec l'immeuble, sauf pour rédiger le chèque d'investissement initial et percevoir leurs distributions mensuelles et les bénéfices éventuels lors de la vente de l'immeuble.

Les commanditaires peuvent investir autant ou aussi peu que le commandité le permet. . La plupart du temps, les minimums d'investissement se situent autour de 25 000 $ à 50 000 $. Parfois, ils peuvent être plus élevés. Posséder un bien immobilier pour aussi peu que 50 000 $ est un peu moins cher que d'acheter une maison unifamiliale dans de nombreux endroits. Par conséquent, l'investissement dans l'immobilier multifamilial a tendance à être plus accessible – s'il est effectué par le biais d'une syndication immobilière – que l'achat d'une maison ou d'un condo standard. comme pour tout choix d'investissement. Le plus gros inconvénient est le manque de contrôle. Lorsque vous investissez en tant que commanditaire, vous obtenez un prospectus et une quantité importante de détails financiers à l'avance. Cependant, comme le commandité a le dernier mot dans les opérations quotidiennes, vous n'avez aucun contrôle sur les opérations quotidiennes, les rénovations à effectuer, etc.

Si vous souhaitez avoir un contrôle total sur votre investissement et être en mesure de choisir la propriété exacte que vous souhaitez, le choix d'une maison unifamiliale vous donnera cela. Vous serez en mesure de décider des rénovations que vous effectuerez et du moment où vous les effectuerez. Vous pourrez choisir quand vendre ou quand conserver la propriété. Et, vous pouvez même définir le montant du loyer que vous êtes prêt à prendre (ou même choisir de le louer en tant qu'Airbnb si cela fonctionne mieux).

C'est un peu comme posséder sa propre entreprise plutôt que d'investir dans une société cotée en bourse. Vous avez le contrôle lorsque vous avez une entreprise, mais vous avez beaucoup plus de vents contraires contre vous. Lorsque vous investissez dans une grande entreprise cotée en bourse, vous n'avez pas autant de contrôle, mais les chefs d'entreprise ont probablement beaucoup plus d'expertise pour naviguer avec succès dans l'entreprise.

Alors que tous les investissements comportent un risque de perte, les multifamiliaux, en moyenne, sont meilleurs. Avec une maison unifamiliale, tous vos œufs proverbiaux sont dans le même panier. Si cela échoue, vous pourriez perdre beaucoup. Les investissements multifamiliaux ne sont pas sans problèmes, mais ils n'ont pas la même volatilité en termes de revenus.

Les deux sont cependant d'excellents investissements. Peu importe ce que vous choisissez, vous devez savoir que l'immobilier a toujours été l'un des meilleurs moyens de créer de la richesse. Alors, quel que soit le véhicule qui vous convient, commencez à investir pour un avenir meilleur dès aujourd'hui.

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