Comment un homme de 31 ans a construit un empire immobilier multifamilial de 7,5 milliards de dollars

• Sean Kia est l’une des étoiles montantes de l’immobilier selon Insider pour 2022.
• En deux ans, il a engrangé des centaines de millions en renversant des immeubles d’appartements dans le sud-ouest.
• Il applique le modèle de production Ford à l’immobilier. Voici comment il a bâti son empire.

Cette histoire est apparue à l’origine sur Interne du milieu des affaires.

Sean Kia, 31 ans, originaire de Los Angeles, a été un peu occupé ces dernières années.

Entre 2019 et aujourd’hui, Tides Equities – la société d’investissement qu’il a fondée en 2016 et qu’il dirige depuis – a construit un petit empire de complexes d’appartements dans des villes de la Sun Belt comme Las Vegas, Dallas, Houston et Phoenix.

Il y a à peine trois ans, Tides possédait 2 milliards de dollars dans les appartements. Aujourd’hui, ce chiffre est passé à 7,5 milliards de dollars, selon Kia.

Au cours de cette période, Kia a déclaré que Tides avait rapporté des centaines de millions de dollars pour elle-même et ses investisseurs en réparant des bâtiments vieux de plusieurs décennies et en les revendant. Tides a déployé 7 milliards de dollars rien qu’en 2021 et 2022, ce qui en fait l’un des acheteurs les plus prolifiques du pays, alors même que le marché global des propriétés multifamiliales se refroidissait, en raison de la hausse des taux d’intérêt.

Avec Kia à la barre, Tides compte plus de 600 personnes parmi ses investisseurs en plus du capital de family office et de capital-investissement, y compris de grandes entreprises telles que KKR. La société compte désormais 31 000 unités dans son portefeuille.

C’était une vision que Kia avait à seulement 25 ans.

Une approche de chaîne de montage pour l’investissement immobilier

Après plusieurs années dans l’achat et la vente d’immeubles d’appartements pour d’autres entreprises, Kia a remarqué qu’il existait des moyens de rendre le processus plus efficace en réduisant les délais de rénovation.

Après plusieurs années dans l’achat et la vente d’immeubles d’appartements pour d’autres entreprises, Kia a remarqué qu’il existait des moyens de rendre le processus plus efficace en réduisant les délais de rénovation.

Le complexe d’appartements Tides on 7th à Phoenix était une acquisition récente. Tides Actions via Business Insider

Il a donc lancé Tides et appliqué le modèle Ford de production à grande échelle à ses transactions. L’approche de la chaîne de montage était utile pour son métier principal, qui consistait à rénover les propriétés et à les vendre à profit.

« Créons une approche de chaîne de montage pour l’investissement immobilier et faisons exactement la même chose pour chaque bâtiment que nous achetons », a-t-il déclaré, rappelant la volonté de démarrer son entreprise. « Parce que lorsque vous éliminez des variables, vous éliminez des risques. »

Kia a dévoilé quelques exemples de l’activité de Tides. En juillet 2020, il a acheté un immeuble de 236 appartements à Phoenix pour 27 millions de dollars, a dépensé 3 millions de dollars en améliorations et l’a vendu un peu plus d’un an plus tard pour 59 millions de dollars. Dans un autre accord, il a payé 89,5 millions de dollars pour un immeuble de 472 logements en octobre 2020, a dépensé 4 millions de dollars en rénovations et l’a vendu pour 137 millions de dollars en novembre 2021.

Parce que Tides utilise à peu près le même plan de rénovation pour chaque acquisition, il peut souvent commencer les travaux avant même que l’encre du contrat de vente ne sèche. C’est possible parce que l’entreprise sécurise généralement son financement à l’avance.

Les spots parfaits

Un autre secret de Kia est son attention à l’emplacement. Les villes doivent être amusantes, abordables, mûres pour l’immigration et positionnées pour la croissance de l’emploi et des salaires, a-t-il déclaré.

Il coche ces cases depuis qu’il a commencé à Phoenix, qui est devenu le foyer de certains des investissements de pain et de beurre de l’entreprise. Le locataire type ne payait que 20 % de son revenu en loyer, ce qui représentait « une très bonne abordabilité », a déclaré Kia.

« Il semblait qu’il y avait tous les vents favorables fondamentaux qui pourraient vraiment aider à propulser Phoenix sur l’un des principaux marchés d’investissement », a-t-il déclaré. « Avance rapide quelques années plus tard, nous avons tout à fait raison. Phoenix fait partie des cinq premiers marchés du pays. »