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C'est une nouvelle année, mais nous sommes toujours au milieu d'une pandémie qui menace de nous faire reculer plutôt que d'avancer dans notre quête de normalité. De nombreux propriétaires et propriétaires sont encore sous le choc des mandats sanitaires imposés (y compris les interdictions gouvernementales d'expulsion) qui ont marqué une grande partie de 2021. Ces mesures ont entraîné des pertes de revenus importantes, et toutes les unités qui restent vacantes ne font qu'exacerber les défis financiers qui existent actuellement. . Il est donc plus important que jamais de s'assurer que toutes vos unités sont occupées pour que les revenus continuent à arriver avec un certain niveau de cohérence, car sur le marché actuel, les postes vacants sont plus chers que jamais.
Inconvénients des postes vacants
Les propriétaires qui ont des propriétés vides perdent des revenus, purement et simplement. Même un seul poste vacant peut avoir un impact négatif considérable sur les biens immobiliers. Puisqu'il y a une perte de revenus pour chaque mois où une unité reste vide, les propriétaires sont obligés de puiser plus profondément dans leur portefeuille pour payer des dépenses telles qu'une hypothèque, les services publics, l'entretien et les réparations.
Plus une unité reste longtemps inoccupée, plus un propriétaire doit se tourner vers ses propres coffres pour couvrir les coûts liés à l'exploitation de l'entreprise, et un poste vacant pourrait faire la différence entre la mise en œuvre des améliorations nécessaires et le report de ces travaux à une date ultérieure. Ce dernier, bien sûr, implique un plus grand risque que de petits problèmes se transforment en problèmes plus importants (et plus coûteux).
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Voici quelques-unes des méthodes les plus efficaces que je connaisse pour retenir les meilleurs locataires, tout en étant prêt à agir si l'un d'eux décide de déménager.
Maintenance
Il est essentiel de savoir quelles zones de la propriété doivent être mises à jour ou remplacées au moment d'une vacance, et il est donc essentiel d'éviter la tentation de faire le strict minimum, car cela signifie que les locataires potentiels auront une vision défavorable de votre propriété dès le départ. (Cela aura également une mauvaise image de vous en tant que propriétaire.) Les locataires sont intelligents ; ils ont un budget en tête lorsqu'ils commencent à chercher un logement et leur objectif est d'en avoir pour leur argent.
En ce qui concerne les mises à niveau, testez la fonctionnalité de tout, des tiroirs aux armoires, des appareils électroménagers à l'éclairage en passant par les appareils de plomberie. Si quelque chose est cassé, réparez-le. Si l'esthétique de l'unité semble usée et délavée, si la peinture est écaillée ou si les murs sont troués, résolvez ces problèmes de manière à présenter l'unité dans le meilleur état possible.
Mais cela ne signifie pas aller trop loin. Les appareils en bon état de fonctionnement peuvent rester. Faut-il les remplacer par des modèles plus économes en énergie ? Probablement, mais cela peut être décidé une fois qu'un locataire a emménagé et que vous générez à nouveau des revenus.
Tarification
Tout propriétaire intelligent prendra le temps de rechercher la juste valeur marchande des propriétés locatives du quartier. Sans ces données critiques, il est presque impossible de fixer un prix équitable pour attirer des locataires potentiels. Si la propriété est située dans un endroit très recherché avec beaucoup de circulation piétonnière, des entreprises locales et de bonnes écoles, alors demandez plus. Cela dit, la première inclination chez trop de propriétaires est de surévaluer les propriétés locatives, surtout si l'emplacement est attrayant. Mais deux choses se produiront généralement à la place :
• Un locataire peut rester un an ou deux, puis déménager dans un autre quartier plus abordable. Cela laisse à nouveau au propriétaire une vacance, ainsi que les dépenses liées à la mise à niveau et à la réparation de l'unité afin qu'elle convienne aux prochains locataires.
• Il devient plus difficile d'attirer les prochains occupants, qui ne voudront peut-être pas vivre dans le quartier parce que le prix de location est si élevé.
Fixer un prix est toujours un pari, car vous risquez de vous retrouver sans revenu pendant des semaines ou des mois si vous ne le faites pas correctement. Rendre votre propriété plus chère à louer par rapport à des propriétés similaires environnantes peut en fait vous coûter cher à long terme, alors faites des recherches, y compris ce que d'autres unités vont faire dans les environs. À partir de là, vous pouvez décider comment fixer le prix afin d'attirer un locataire fiable qui peut se permettre de payer à temps et de rester dans les parages.
Analyse de la réactivité et du déménagement
Lorsqu'un locataire déménage, le propriétaire doit toujours se demander pourquoi. Certaines situations sont inévitables, comme un locataire qui commence un nouvel emploi ailleurs, emménage avec un proche dans un autre quartier ou décide d'acheter une propriété à lui. Mais lorsqu'un déménagement est dû au fait qu'il n'est pas satisfait de la propriété ou de la direction qui la gère, c'est un problème important que vous devez reconnaître. Les bons managers sont réactifs, transparents et communicatifs. Lorsque les locataires se sentent en sécurité, à l'aise et appréciés dans l'endroit où ils vivent, ils sont plus disposés à continuer à payer pour ce privilège.
Alors, ne prenez pas vos locataires pour acquis. Traitez-les équitablement et avec respect et ils feront de même pour vous. Si et quand un problème survient, résolvez-le honnêtement, et si le locataire décide finalement de déménager, vous pouvez être tranquille en sachant que vous avez fait tout ce qui était en votre pouvoir pour l'éviter.
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