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août 16, 2021

Abordabilité de la maison et partenaires non mariés achetant une maison


Bienvenue dans le podcast Smart Money de NerdWallet, où nous répondons à vos questions sur l'argent réel.

L'épisode de cette semaine commence par une discussion sur un nouveau rapport d'acheteur d'une première maison de la journaliste de données NerdWallet Liz Renter. [19659002]Ensuite, nous passons à la question de cette semaine de Scott à Green Bay, Wisconsin. Il nous a écrit pour nous poser des questions sur l'achat d'une maison :

« Ma petite amie et moi prévoyons d'acheter une maison. Y a-t-il un avantage financier à avoir l'hypothèque sous nos deux noms ou devrait-elle être sous un seul nom. J'ai un pointage de crédit plus élevé, donc je suppose que le paiement de la maison devrait être à mon nom. Merci pour votre aide ! »

Le marché est difficile pour les acheteurs d'une première maison en ce moment. Les stocks sont bas, les prix sont élevés et le marché ne semble pas susceptible de s'améliorer de si tôt. Si vous êtes prêt à acheter une maison dès maintenant, fixez-vous des attentes réalistes, mais ne faites pas de compromis sur vos incontournables. Même si vous vous retrouvez dans une guerre d'enchères, ne sautez pas une inspection de la maison juste pour entrer dans une nouvelle maison.

Si vous envisagez d'acheter une maison avec un partenaire avec lequel vous n'êtes pas mariécommencez par comprendre chacune de vos circonstances financières et ce qu'elles peuvent signifier pour vos options d'achat de maison. Les cotes de crédit supérieures à 740 vous permettront généralement d'obtenir les taux d'intérêt les plus bas sur un prêt hypothécaire et les primes d'assurance hypothécaire privée. En outre, examinez les prêts FHA et VA lorsque vous magasinez et profitez des programmes d'achat d'une première maison.

L'achat d'une maison avec un partenaire avec lequel vous n'êtes pas marié est faisable, mais couvrez vos bases juridiques . Discutez avec un agent de titre ou un avocat immobilier de vos options. Vous pouvez établir une propriété unique, lorsqu'une partie est propriétaire de la maison, un accord de copropriété, qui est un partage 50-50 de la propriété, ou des locataires communs, lorsque les parties ont une propriété inégale. Établir un testament pour chaque partie, pour définir ce qu'il adviendrait des parts d'une maison si l'une des parties décède, est aussi une bonne idée.

Une question d'argent ? Envoyez-nous un SMS ou appelez-nous au 901-730-6373. Ou vous pouvez nous envoyer un e-mail à podcast@nerdwallet.com. Pour écouter les épisodes précédents, accédez à la page d'accueil du podcast.

Retranscription de l'épisode

Sean Pyles : Bienvenue sur le podcast NerdWallet Smart Money, où nous répondons à vos questions sur les finances personnelles et vous aidons à vous sentir un peu plus intelligent sur ce que vous faites avec votre argent. Je suis Sean Pyles.

Sara Rathner : Et je suis Sara Rathner remplaçant Liz Weston, au moins pour le début de l'épisode. Pour contacter les Nerds, appelez-nous ou envoyez-nous un SMS sur la hotline Nerd au 901-730-6373. C'est 901-730-NERD. Ou écrivez-nous à podcast@nerdwallet.com. Appuyez sur ce bouton d'abonnement pour recevoir de nouveaux épisodes sur vos appareils tous les lundis. Et si vous aimez ce que vous entendez, laissez-nous une critique.

Sean : Cet épisode, Liz et moi répondons à une question d'un auditeur sur l'obtention d'un prêt hypothécaire avec votre partenaire lorsque vous n'êtes pas marié. Cependant, tout d'abord, dans notre segment Cette semaine dans votre argent, Sara et moi discutons avec une autre Liz, journaliste de données NerdWallet, Liz Renter, de sa dernière étude sur ce que c'est que pour les acheteurs d'une première maison.

Sara : Je dirais que parfois nous vous appelons collectivement les Lizzes.

Sean : Oui.

Sara : Je suis ravi de parler à 50 % des Lizzes aujourd'hui.[19659015]Liz Renter : Nice. Je suis super excité d'être ici, les gars.

Sean : Ouais, c'est toujours génial de vous avoir, Liz. Donc, pour commencer, les prix des maisons sont à la hausse et j'entends beaucoup d'histoires sur des acheteurs potentiels qui font des offres sans même faire inspecter la maison qu'ils achèteraient. Et au début de cette conversation, je me sens un peu comme un patient nerveux qui attend une mauvaise nouvelle de mon médecin. Alors, quel est votre pronostic pour les acheteurs d'une première maison en ce moment ?

Liz R : C'est une période très difficile à acheter pour quiconque, mais il est extrêmement difficile d'être un acheteur d'une première maison, car les accédants à la propriété ont généralement des budgets plus petits, des antécédents de crédit plus courts, de sorte qu'ils ont en quelque sorte moins d'avantages à entrer sur le marché. Ces taux d'intérêt que nous voyons sont très, très attrayants, mais trouver une maison dans les limites de votre budget sera la partie la plus difficile. Je sais que vous avez analysé l'abordabilité de 50 régions métropolitaines différentes à travers le pays. Quelles tendances observez-vous ?

Liz R : Je pense que les grandes tendances que nous avons vraiment observées depuis un an à chaque fois que je fais cette analyse sont que les prix augmentent et grimpent et que l'offre est faible. et ne s'améliore pas. Si vous êtes comme moi, je viens d'acheter une maison en décembre, mais j'adore regarder les maisons, donc je vais souvent passer par Zillow pendant ma pause déjeuner ou autre. Le manque d'approvisionnement en ce moment est perceptible. Je veux dire, dans mon analyse, j'ai trouvé à Raleigh, en Caroline du Nord, par exemple, que les inscriptions sont en baisse d'environ 75 % d'une année sur l'autre. Ainsi, les personnes qui ont consulté leurs applications d'annonces pendant leur pause déjeuner l'année dernière ont vu environ 4 000 annonces avant d'activer leurs filtres. Maintenant, ils en voient environ 1 000. Vous remarquez cette diminution.

Sean : Et c'est parce que les gens achètent plus ou essaient de le faire et que la construction ne peut tout simplement pas suivre.

Liz R : Oui, exactement. La pandémie a définitivement pris un problème et l'a aggravé. d'entre eux sont définitivement nouveaux. Nous avons eu une bonne partie de l'année dernière et probablement encore cette année dans une certaine mesure où les gens ne veulent pas mettre leur maison sur le marché parce qu'ils ne se sentent toujours pas complètement en sécurité face aux gens qui entrent et sortent.

Sara. : Vous mettez votre maison sur le marché et ensuite qu'achetez-vous pour emménager?

Liz R: Je veux dire, il n'y a pas d'approvisionnement alors où allez-vous aller ? Et je pense que beaucoup de gens restent sur place. J'ai l'impression que les millennials vont acheter une maison et y rester jusqu'à leur mort, car que ferions-nous d'autre ? Nous ne pouvons aller nulle part ailleurs. Ajoutez à la maison que vous avez, mais obtenir quelque chose d'autre semble tout simplement trop difficile. une maison assez grande pour que nous puissions y grandir si nous le voulions. Ou si nous décidions de ne pas grandir et de réduire nos effectifs, au moins nous avons cette belle grande maison que nous pouvons vendre et cela nous donnera les capitaux propres pour investir dans quelque chose de plus petit. Beaucoup de gens attendent plus longtemps et il n'y a rien de mal à louer. Les gens pensent que c'est gaspiller votre argent, mais ce n'est pas le cas. C'est toujours un toit au-dessus de votre tête.

Sean : Vous payez pour la flexibilité.

Liz R : Vous l'êtes. Et vous payez pour que quelqu'un d'autre fasse l'entretien. Oh mec, ça me manque.

Sean : Je sais. À ce sujet, quels conseils donneriez-vous aux acheteurs d'une première maison qui cherchent vraiment à acheter en ce moment ?

Liz R : Je dirais que la toute première chose qu'ils devraient faire est de se parler et dire : "Est-ce vraiment ce que nous voulons en ce moment ?" Parce que, comme je l'ai dit, acheter une maison, peu importe quand vous achetez une maison, est une expérience stressante, mais acheter une maison maintenant va être difficile. Les gens pensent sur le fait de renvoyer leurs enfants à l'école, de retourner au bureau. Il se passe déjà beaucoup de choses. Et la question n'est pas seulement : « Est-ce que je veux acheter une maison ? C'est : « Est-ce que je veux passer par le processus de trouver et acheter une maison maintenant ? » Parce que cela va ajouter beaucoup de stress à votre vie. Maintenant, si la réponse à cela est : « Oh ouais, je suis totalement facile à vivre. J'ai l'argent. Je suis prêt à le faire. Je sais à quoi m'attendre », alors très bien. Soyez juste préparé avant de commencer le processus que cela ne va pas être facile.

Et puis une autre chose que je dirais au début est de définir des attentes complètement réalistes. Sachez que vous " n'aurez probablement pas la maison qui coche toutes vos cases. Ce n'est pas le moment d'aller à la recherche de la maison de vos rêves ou même de la maison de vos rêves. Parce que si vous trouvez une maison qui coche toutes ces cases, il y a de fortes chances que d'autres acheteurs, ils cochent aussi leurs cases.

Sean : Ouais.

Liz R : Et donc vous allez être tout un tas en compétition pour cela.

Sara : Ouais. Je veux dire, vous voyez des maisons passer sous contrat quelques jours après leur mise sur le marché. vos attentes, mais sans sacrifier entièrement vos normes. Parce qu'il y a beaucoup de gens en ce moment, comme je l'ai mentionné, e Ils achètent des maisons, font des offres pour des maisons dont ils n'ont même pas fait l'inspection, et ils pourraient donc avoir un problème avec la fondation et ils pourraient simplement conclure un contrat pour une maison qui est un gros gouffre financier.[19659015]Liz R : Exactement. Et donc oui, nous mettons définitivement en garde chez NerdWallet, ne renoncez pas à vos inspections. Faites vos inspections. Oui, cela pourrait faire la différence entre obtenir une maison et ne pas en avoir, mais voulez-vous vraiment gagner cette bataille si, lorsque vous y entrez, comme vous l'avez dit, il faut des travaux de fondation ou le toit doit être remplacé ? Parce que vous vous retrouverez rapidement au-dessus de votre tête.

Sara : Je vais donc vous demander si vous êtes dans un marché concurrentiel et qu'il y a plusieurs offres sur une maison, si vous êtes celui qui insiste. lors d'une inspection, même si c'est juste informatif, ce qui signifie que vous assumez le coût de tout ce qui est trouvé, je veux dire, vous allez perdre face à d'autres acheteurs qui marchent avec tout l'argent liquide qui renoncent aux inspections. Je veux dire, qu'est-ce que tu fais ? Si c'est la colline sur laquelle tu es prêt à mourir, que va-t-il se passer ?"

Liz R: Ce qui va se passer, Sara, c'est que tu as probablement raison, tu n'auras probablement pas cette maison . Mais ce que nous recommandons, c'est que votre offre parle d'elle-même. Vous laissez non seulement le montant en dollars être la chose qui attire le vendeur, mais les conditions de l'achat. Parce que, comme je l'ai dit, acheter une maison est stressant, vendre une maison est stressante, alors que puis-je faire pour ce vendeur qui va rendre cela aussi facile que possible ? Et cela peut signifier le laisser choisir la date de clôture, lui donner plus de temps après la fermeture pour déménager, ce genre de choses. Mais ne prenez pas ces mesures risquées. Peut-être s'il s'agit d'une construction toute neuve et que la personne n'y habite que depuis quelques mois, mais même dans ce cas, je vous le déconseille fortement.

Sean : Une autre chose que vous avez soulignée. dans votre rapport, c'est qu'il y a eu en fait une légère augmentation des stocks du premier au deuxième trimestre de cette année, mais ce n'était pas rea Assez. Pouvez-vous en parler ?

Liz R : Nous avons constaté une légère augmentation moyenne des annonces du premier au deuxième trimestre, mais nous parlons d'environ 2 % en moyenne. Cette augmentation trimestrielle est une goutte dans le seau lorsque nous savons que les inscriptions sont toujours en baisse de 50 % ou plus d'une année sur l'autre. Dans le schéma d'ouverture de votre application Zillow, comme je l'ai dit plus tôt, vous ne remarquerez pas cette augmentation de 2%. Comme je l'ai dit, si vous voulez vous lancer sur ce marché, vous devez être flexible. Vous devez connaître les choses sur lesquelles vous êtes prêt à faire des compromis et celles sur lesquelles vous ne l'êtes pas. Et cela inclut le nombre de chambres que vous souhaitez, le nombre de garages que vous souhaitez. Parce que, encore une fois, les choix sont minces et tout le monde est en concurrence pour les mêmes maisons. Mais est-ce que cela raconte toute l'histoire ?

Liz R : C'est une excellente question. Nous avons donc vu quelques métros où les prix ont baissé, et l'important ici est qu'il y a beaucoup de volatilité dans les prix des maisons lorsque vous regardez les changements à court terme, donc d'un mois à l'autre et d'un trimestre à l'autre. À Los Angeles, par exemple, il y a eu une baisse de 10 % des prix catalogue du premier au deuxième trimestre. Mais si vous prenez du recul et adoptez une vision plus large de ces données, vous constaterez qu'il y a eu en fait une augmentation de 19% du T4 au T1. Cette baisse de 10 % au deuxième trimestre n'est donc pas vraiment remarquable. De plus, Los Angeles a été la région métropolitaine la moins abordable dans notre analyse à chaque fois que nous avons effectué cette analyse, et au cours du dernier trimestre, les maisons ont été répertoriées à 13 fois le revenu des acheteurs d'une première maison en moyenne.

Sean : Bon sang.

Liz R : Ouais. Il est donc important que lorsque vous regardez ces chiffres, vous prenez du recul et essayez d'avoir une image complète de ce qui se passe dans ces domaines.

Sara : Je veux dire, c'est difficile à dire sur un podcast, mais mon la mâchoire est tombée quand tu as dit ça. J'étais juste assis là, bouche bée, genre : « 13 fois ! Comment est-ce que quelqu'un fait ça ? »

Liz R : Oui.

Sean : Pour le contexte, nous recommandons généralement aux gens de regarder les maisons environ trois fois leur salaire annuel comme indicateur d'abordabilité.[19659015]Liz R : C'est un bon point de départ. De toute évidence, au fur et à mesure que vous avancez dans le processus d'achat d'une maison, vous affinez votre budget. Mais lorsque vous envisagez d'acheter pour la première fois, nous nous en tenons à cette vieille règle d'un pouce qui dit "trois fois votre salaire annuel est un bon endroit pour commencer à chercher." Maintenant, les acheteurs d'une première maison devront peut-être augmenter ce montant un peu plus.

Sara : Ils devront l'augmenter considérablement s'ils font leurs achats à Los Angeles.

Sean : Il y a un équilibre si difficile entre vouloir entrer sur le marché maintenant alors que les choses vont encore bien et attendre. D'après mon expérience, j'ai acheté une maison. J'ai versé une caution pour une maison neuve il y a environ un an et elle s'est vendue à un prix que je pouvais réellement me permettre, ce qui m'a choqué. Et le même modèle de maisons vendues en juin pour 80 000 $ de plus que ce que j'ai payé, ce qui signifie que je ne serais même pas en mesure de payer ma propre maison si j'essayais de l'acheter aujourd'hui.

Sara : Je ne serais pas en mesure de payer ma propre maison. J'ai acheté ma maison à l'automne 2019. C'était un peu avant la pandémie, je ne savais pas encore à l'époque ce qui allait arriver. Je ne pouvais pas me permettre d'acheter dans mon quartier maintenant.

Sean : Je pense que cela montre à quel point il y a définitivement un élément de chance, de chance et de circonstance qui entre dans l'achat d'une maison de nos jours. J'ai des amis à Portland qui essaient de conclure un plan de location avec achat avec leur propriétaire parce qu'ils louent cette maison depuis plusieurs années. Le propriétaire veut le vendre et ne voudra vraiment le vendre qu'à mes amis qui le louent. C'est très difficile à trouver, mais c'est ainsi qu'ils pourraient éventuellement acheter une maison.

Liz R: Oui, c'est incroyablement chanceux. Une autre façon d'augmenter la probabilité que vous vous retrouviez dans une maison à prix raisonnable qui coche vos cases est d'étendre vraiment la circonférence de votre recherche. Donc, pour moi, j'ai acheté au Kansas quand je vivais en Caroline du Nord. Ce n'est pas possible pour tout le monde – tout le monde ne peut pas se dire : « Oh, je vais juste quitter l'État. » Nous pouvons voir plus de gens qu'avant capables de le faire parce que plus de personnes travaillent à distance indéfiniment. Mais pour les personnes liées à un trajet domicile-travail, changer de lieu de manière spectaculaire devient alors une conversation, ce qui est plus précieux pour moi, devenir propriétaire ou rester dans ce travail pour toujours ?

Je pouvais prévoir certains situations où, "Vous savez quoi, un de mes objectifs à vie est de posséder une maison. J'aime vraiment mon travail, mais je n'ai pas l'intention de prendre ma retraite. Peut-être que je dois envisager non seulement de déménager, mais aussi de chercher un autre travail aussi. Donc, je n'ai pas l'impression que ce processus de réflexion aurait été aussi courant il y a trois ans, il y a quatre ans. Quelques compromis difficiles à considérer. vous vous demandez, est-ce que je veux changer de district scolaire ? Est-ce que je veux déplacer mes enfants ?

Liz R : D'accord.

Sara : Quel est le bon moment pour déménager mes enfants et les avoir changer d'école ? Cela peut être une décision très difficile pour les familles qui veulent de la cohérence, surtout après une période si difficile avec l'école virtuelle au cours de la dernière année. pourquoi beaucoup de propriétaires actuels ne vendent pas, c'est parce qu'ils ont des enfants, parce que toute cette année a déjà été tellement stressante, comme : "Pourquoi voudrions-nous ajouter cela au mélange ? Attendons simplement que les choses se calment vers le bas », et nous retenons tous notre souffle pour que les choses se calment.

Sean : Ouais.

Sara : Si vous habitez près famille ou des amis qui vous aident à faire garder vos enfants, il est vraiment difficile de quitter ce village et de déménager peut-être dans une ville où vous n'avez pas la communauté dont vous avez besoin pour tout faire. Grand-mère peut descendre dans la rue et regarder votre enfant dans une école virtuelle car il y a eu une exposition au COVID dans sa classe pendant que vous travaillez. Je veux dire, les parents font des choix vraiment difficiles cette année, et je ressens pour tous ceux qui sont juste en train de prendre ce type de décision. pour les acheteurs de maison neufs et aguerris en ce moment. Les choses se présentent-elles mieux pour 2022 ?

Liz R : C'est la question à un million de dollars, Sean. Peut-être légèrement. Tout dépend de ce qui se passe avec la pandémie et de ce qui se passe avec l'économie au sens large. Ce que je peux dire, c'est que les prix ne peuvent pas continuer ce mouvement haussier spectaculaire pour toujours. Bien qu'il soit hautement improbable que nous assistions à un krach où les prix et la valeur des maisons baissent, ce que nous sommes plus susceptibles de voir, c'est que ces prix se stabiliseront et qu'ils cesseront de croître à un rythme aussi rapide, ou qu'ils pourraient diminuer un quelques points de pourcentage sur certains marchés. Je ne pense pas que nous assisterons à des changements spectaculaires au cours de la prochaine année, mais nous pourrions voir les choses ralentir et peut-être commencer à aller dans l'autre sens. L'autre chose est que le contrôle de la pandémie aidera également les gens à se sentir plus à l'aise de mettre leur propre maison sur le marché. Cela contribuera grandement à résoudre les problèmes d'approvisionnement qui affligent la construction de nouvelles maisons. Donc, toutes ces choses aideront à augmenter l'offre et à apporter un peu de soulagement.

Sean : Mais la grande inconnue est quand cela se produira.

Liz R : Exactement. : Eh bien, Liz, merci beaucoup d'avoir parlé avec nous.

Liz R: Oui, absolument. Merci de m'avoir invité à nouveau.

Sean : Passons maintenant à la conversation avec l'autre Liz sur l'obtention d'un prêt hypothécaire avec votre partenaire lorsque vous n'êtes pas marié.

Liz Weston : Cet épisode est question d'argent vient de Scott à Green Bay, Wisconsin. Voici leur question. « Ma copine et moi prévoyons d'acheter une maison. Y a-t-il un avantage financier à avoir l'hypothèque sous nos deux noms ou devrait-elle être sous un seul nom? J'ai une cote de crédit plus élevée, donc je suppose que le paiement de la maison devrait être à mon nom. Merci pour votre aide."

Sean : Il s'agit en fait d'un dilemme que mon partenaire et moi avons vécu et dont nous avons longuement discuté lorsqu'il a acheté sa maison il y a environ deux ans et demi. Je suis donc intéressé en répondant à cette question avec l'aide de l'hypothèque Nerd Holden Lewis.

Liz W : Hé, Holden. Bienvenue au podcast.

Holden Lewis : Hé les gars, c'est un plaisir.

Sean : Ravi de vous revoir comme toujours. Il y a donc quelques éléments dans la question de Scott. Il s'agit de la façon de structurer un prêt hypothécaire avec un partenaire lorsque vous n'êtes pas marié et de l'impact du crédit sur le processus de prêt hypothécaire. Donc qu'en pensez-vous ?

Holden : Certainement, je vois cela comme une question en deux parties. Au premier plan se trouve une question sur l'hypothèque, puis à l'arrière-plan une question sur la propriété. Alors abordons d'abord l'hypothèque. Comme Scott le comprend probablement, c'est en quelque sorte implicite dans sa question, une cote de crédit inférieure apporte vous avez un taux d'intérêt plus élevé et vous finissez par payer des primes d'assurance hypothécaire privées plus élevées. Et je mets en gras le mot « privé » quand je dis cela, et j'expliquerai pourquoi plus tard. Vous payez donc plus avec un pointage de crédit inférieur. Et lorsqu'il y a deux personnes qui contractent un prêt hypothécaire ensemble, il est souscrit en fonction du pointage de crédit.

Sean : Mm-hmm (affirmatif).

Holden : Écoutez, si vous avez un pointage de crédit de 740 ou plus, vous obtiendrez le meilleur taux d'intérêt. Ensuite, il y a des niveaux inférieurs, comme 700 à 739 et 640 à 699, où vous payez des taux d'intérêt de plus en plus élevés pour l'hypothèque.

Liz W : Holden, le font-ils toujours là où ils tirent votre crédit les scores des trois bureaux et ensuite utiliser celui du milieu ? un.

Sean : OK. Ceci est un autre exemple de combien il peut être coûteux d'avoir un faible pointage de crédit, n'est-ce pas ?[19659015] Holden : Eh bien, oui et non, car parlons de la FHA. Lorsque vous obtenez un prêt FHA, vous obtenez un prêt hypothécaire assuré par la Federal Housing Administration, et les primes d'assurance hypothécaire sur les prêts FHA ne varient pas en fonction du pointage de crédit. Alors permettez-moi de répéter cela. Si vous avez une cote de crédit faible, vous payez la même prime sur un prêt FHA que si vous aviez une cote de crédit plus élevée. Cela signifie donc que si les deux obtiennent un prêt et qu'il s'agit d'un prêt FHA, leur prime ne sera pas plus élevée simplement parce que la petite amie de Scott a une cote de crédit inférieure.

Sean : OK. C'est donc pour leur assurance hypothécaire, mais leur taux d'intérêt pourrait être plus élevé en raison de cette cote de crédit inférieure, n'est-ce pas ?

Holden : Au contraire. C'est un autre avantage de la FHA. Vous pourriez payer un taux d'intérêt légèrement plus élevé sur un prêt FHA en raison de ce score inférieur, mais en réalité, vous n'êtes pas très durement touché par les prêts FHA sur le taux d'intérêt. Essentiellement, vous obtenez à peu près le même taux d'intérêt sur un prêt FHA, quel que soit votre pointage de crédit. Comme je l'ai dit, vraiment une bonne affaire. Et permettez-moi d'apporter le VA aussi. Ainsi, lorsque vous obtenez un prêt garanti par le ministère des Anciens Combattants, ce n'est techniquement pas une assurance hypothécaire, mais cela agit comme une assurance hypothécaire. Et, encore une fois, les frais de garantie VA ne varient pas en fonction de l'assurance hypothécaire. Un prêt VA est une très bonne affaire car vous pouvez l'obtenir sans aucun acompte, les frais que vous payez ne varient pas en fonction de votre pointage de crédit et, bien sûr, vous devez être admissible à un prêt d'ancien combattant.

Sean : D'accord.

Holden : Donc, l'un d'entre eux, Scott ou sa petite amie, devrait être un ancien combattant ou un service actif pour être éligible à un prêt VA. Mais si l'un d'eux l'est, c'est une très bonne affaire. La seule mise en garde est la suivante, si l'un d'entre eux est éligible à un prêt VA et l'autre ne l'est pas, pour qu'ils obtiennent le prêt ensemble, ils devraient se marier. Sinon, il faudrait simplement que ce soit au nom de la personne éligible au prêt VA.

Sean : OK. Cela semble donc être une très bonne nouvelle pour Scott et sa petite amie. Comment peuvent-ils s'assurer que le prêt pour lequel ils demandent est un prêt FHA ou VA ?

Holden : C'est vraiment simple. Vous venez de dire à l'agent de crédit que c'est ce que vous voulez, FHA ou VA. Et il y a beaucoup de spécialistes VA là-bas. Une chose que je suggérerais est juste de chercher cela. Nous avons des revues et des rafles de prêteurs hypothécaires VA et FHA sur le site Web de NerdWallet.

Liz W : Il y a des inconvénients à ces prêts, n'est-ce pas ? ou plus et vous obtenez un prêt conventionnel et vous devez souscrire une assurance hypothécaire, ce sera une très bonne affaire. L'assurance hypothécaire privée, si vous avez une cote de crédit de 720 ou 740 ou plus, elle sera inférieure à celle de la FHA.

Sean : Mm-hmm (affirmative).

Holden : Mais si votre pointage de crédit est inférieur à 720, vous obtenez en fait une meilleure offre d'assurance hypothécaire si vous obtenez un prêt FHA.

Liz W : Je suppose que ce que je voulais dire, c'est que vous ne pouvez pas vous débarrasser de une assurance hypothécaire sur un prêt FHA ?

Holden : Avec un prêt hypothécaire FHA, vous ne pouvez pas vous débarrasser des paiements d'assurance hypothécaire que vous payez chaque mois à moins que vous ne refinanciez en un prêt conventionnel. Lorsque vous souscrivez une assurance hypothécaire privée, vous pouvez annuler ces primes mensuelles une fois que vous avez 20 % de la valeur nette de la maison.

Liz W : Oui, j'y pensais parce qu'ici en Californie, où nous avons l'habitude de les prix montent en flèche, les gens obtiennent des capitaux propres assez rapidement, puis ils contactent leur prêteur en pensant qu'ils peuvent se débarrasser de leur assurance hypothécaire et découvrir: «Non, vous avez un prêt FHA. C'est intégré. »

Holden : Oui, c'est tout à fait vrai. Assurance. Supposons donc que votre valeur nette augmente très, très rapidement et que tout à coup vous avez plus de 20 % de valeur nette dans la maison, mais que vous avez le prêt depuis, disons, un an, votre prêteur va vous dire : « Bien essayé, mais vous ne peut pas l'annuler tant que vous n'avez pas eu cette assurance hypothécaire privée pendant deux ans. "

Liz W: Intéressant.

Sean: Intéressant. Je pensais que c'était une situation où vous atteignez environ 20 % des capitaux propres ou vous êtes à environ deux ans, mais ce n'est pas le cas.

Holden : Ouais. Malheureusement, c'est une situation "et".

Sean : D'ACCORD. Bon à savoir. Très bien. Eh bien, une chose que je me demande, c'est s'il y aurait des avantages pour la petite amie de Scott à ne pas sauter sur cette hypothèque. Qu'en pensez-vous ?

Holden : Ce que Liz a à dire m'intéresse. Il y a une chose à laquelle je peux penser, c'est qu'elle aura plus de capacité d'emprunt à l'avenir. Si elle n'a pas l'hypothèque à son nom, alors elle a plus de place pour emprunter, comme obtenir un prêt automobile à l'avenir ou même une autre hypothèque ou des cartes de crédit ou des prêts étudiants.

Sean : Mm -hmm (affirmatif).

Liz W: Ouais. C'est un très bon point. L'autre chose à laquelle je pensais, c'est qu'ils pourraient avoir besoin de son revenu pour avoir droit à ce prêt. Ils n'ont donc peut-être pas le choix. S'ils ont besoin des deux revenus pour prouver qu'ils ont la capacité de rembourser le prêt, ils pourraient finir par devoir contracter une hypothèque ensemble.

Sean : Oui, c'est un bon point. Mais en même temps, je pense que c'est un domaine où ils devraient peut-être être un peu prudents. Je me souviens quand mon partenaire cherchait des prêts hypothécaires pour la maison que nous avons ici à Portland, et nous avons obtenu un certain montant qu'il pouvait obtenir avec seulement son revenu, puis ils ont ajouté le mien et tout à coup on nous a offert un prêt qui était bien plus que ce que nous pouvions nous permettre de manière réaliste sans être pauvres en logement. Alors ne vous laissez pas entraîner simplement parce que vous pourriez potentiellement vous permettre une maison plus grande avec les deux revenus.

Liz W : En gros, vous auriez pu acheter le manoir Pittock ? Oui. Et il a dit : « Nous passerons quelques années. Voyons comment cela se passe."

Liz W : Très intelligente.

Holden : Lorsque ma femme et moi avons acheté notre première maison, nous l'avons fait exprès. Nous nous sommes qualifiés uniquement sur la base de mon revenu , en partie parce que nous avions un enfant en bas âge et que nous voulions lui donner la possibilité d'arrêter. Mais aussi, nous ne voulions tout simplement pas que les agents immobiliers aient les yeux brillants et ont commencé à nous montrer des maisons que nous devions nous étirer pour acheter. , "Ce sera en fait une discipline pour les agents immobiliers de nous montrer des maisons."

Liz W: C'est super. Je n'y avais jamais pensé de cette façon.

Sean : Eh bien, c'est aussi une excellente occasion de brancher une calculatrice que nous avons qui peut vous montrer combien de maison vous pouvez vous permettre. Et je pense que c'est un bon outil à utiliser avant de vraiment commencer le processus d'achat d'un prêt hypothécaire afin que vous ayez une compréhension réaliste de ce que vous pouvez réellement payer dans votre budget. Mais en même temps, une chose à laquelle je pense est un compromis pour la petite amie de Scott qui cherche probablement à améliorer son crédit, c'est que, si elle n'a pas cette hypothèque, elle ne bénéficiera pas vraiment de la stabilité remboursement de cette hypothèque, n'est-ce pas ?

Holden : C'est exact. Payer cette hypothèque à temps tous les mois pendant quelques années, toutes choses étant égales par ailleurs, fera des merveilles pour la cote de crédit. Donc, si elle est sur cette hypothèque et qu'elle paie à temps pendant quelques années, cela devrait vraiment, vraiment augmenter sa cote de crédit si elle paie aussi les autres factures à temps. Je veux dire, c'est un excellent outil de réparation de crédit d'avoir un prêt hypothécaire que vous payez à temps.

Liz W: Je veux juste dire que nous ne savons pas qu'elle a un mauvais crédit. Il vient de dire qu'il a une cote de crédit plus élevée. Il pourrait donc avoir 780 ans et elle pourrait en avoir 775. différence. Juste à nous cependant, pas à un prêteur.

Sean : Ouais. Et cela peut vraiment valoir la peine de discuter de cela avec un prêteur potentiel et de lui demander de calculer les chiffres de différentes manières pour voir quelles sont toutes vos options. Ce n'est pas comme s'ils ne pouvaient le faire qu'une seule fois. Ils peuvent voir à quoi ressemblerait votre prêt si vous êtes ensemble ou si vous êtes séparé. De cette façon, vous pouvez vraiment comparer et obtenir la meilleure offre pour ce que vous voulez de votre prêt, de votre budget et de vos autres objectifs financiers.

Holden : Je suis si heureux que vous ayez mentionné cela. , Sean, parce que je pense que beaucoup de questions que nous recevons sur les finances personnelles proviennent de personnes qui pensent avoir une situation vraiment inhabituelle ou unique. Et cette situation est loin d'être inhabituelle. Les agents de crédit reçoivent une question comme celle-ci tout le temps. There’s a lot of mixed borrowers, and what I mean by that is one person with a credit score of, say, 750, and someone with a credit score of 710. Loan officers are accustomed to answering these questions and you should be able to get a straight answer with a good loan officer.

Sean: Yeah. And the thing is, this is their job to answer your questions. A mortgage is probably the biggest loan these people will take on in their lifetimes. And because of that, I think it’s very worth asking as many questions as possible. That was what I did when I got my mortgage, and I was probably a little bit annoying to my mortgage lenders. But, hey, it helped me save some money in the long run, it helped me really understand what I was getting myself into, and make sure that I was confident in my decisions.

Liz W: Good for you, Sean. OK, Holden, we’ve been talking about how to do the mortgage, but you said there was another issue underlying that one. Can you talk about ownership?

Holden: Sure. Oh boy, ownership. Regardless of who’s on the loan, you can have different people listed as owners. So what I mean by that is, Scott could be the only person listed on the mortgage, but Scott and his girlfriend could both be co-owners of the home. And there are several ways to do that. Well, first of all, there’s sole ownership where Scott just owns the house all by himself. And then there’s something called joint tenancy where it’s a 50/50 split, and then if one of them dies, then the other just automatically has 100% ownership. And then there’s something called tenants in common. That’s tenants like an apartment tenant plural, tenants in common, and that allows unequal ownership. You could split it 60/40, 70/30. You could even split 50/50. With that style of ownership, you have to describe in a will what happens to that person’s share if one owner dies. I mean, well, let’s just say it’s prudent to have that described in a will.

And to decide, I think that you really have to have a deep, calm conversation and you talk about, “What happens if we split up? What happens if one of us dies or becomes disabled?" You might want to talk about children, what if you have children and what are you going to want to do then? Make that decision with preferably consulting with, say, a real estate attorney or probate attorney or even a title agent.

Sean: I think that’s a great point, because, again, this is such a large financial decision. It’s a very large loan. You want to make sure that you have all of your bases covered no matter what you want with your partner and what could happen in life because you don’t really know.

Liz W: I owned my first house as tenants in common because it was two friends and I that bought the house together. And the primary reason that we did that was because each person could leave their share to someone else. But as Holden mentioned, there’s a lot of permutations to this, and one that pops into my mind is that, if Scott is the only person on the mortgage and on the deed and the gir lfriend is contributing to the mortgage or helping pay for repairs or helping pay for maintenance, she really does need to have some sort of ownership in that house. It shouldn’t be just her money’s being used to build his equity. Does that make sense?

Sean: Yes. And that is actually what Garrett and I did, even though it’s technically what we maybe shouldn’t have done. But now we each have our own properties and we have a living trust for each of our estates. And that way we know that if one of us dies or becomes disabled, the other one is taken care of and our properties are sorted out.

Liz W: Very good. That’s good to hear.

Sean: I think it’s also worth noting that there are a lot of very technical ins and outs of this and it can vary by state what laws will affect who gets what property if something does happen. So, again, as we like to say here, it’s worth consulting with a pro, which would be a real estate attorney, to help you figure out what would be best for you and your partner in this situation.

Holden: One thing I would caution is to leave parents out of this, if at all possible. I talked to a loan officer and he said that when parents are involved in these discussions things tend to get really dramatic pretty quickly. It’s really none of the parent’s business. If you can keep the parents out of the money, like not borrow from them or take gifts from them to make the down payment, that’s ideal. And not involving them in discussions of ownership, because they’re not the co-owners, so leave them out of it. Just leave them. Leave that discussion just up to the two of you and your advisors.

Liz W: That’s a good point, Holden. Have you heard about a lot of drama happening when parents get involved?

Holden: I do hear about drama happening, especially when the couple isn’t married and the parents disapprove of their kid’s partner. This is a way to start just wielding that cudgel of, “Well, I think that you guys shouldn’t be together and so you definitely shouldn’t buy property together." And you know what? You know better than your parents do.

Liz W: We hope. Well, thank you, Holden. As usual, you’ve given us a ton of information.

Holden: You’re welcome and see ya.

Sean: All right, well, with that, I think we can get onto our takeaway tips and I’ll kick us off here. First up, compare your loan options. FHA and VA loans, if you’re eligible, might offer an equitable deal if you prefer both borrowers on the mortgage.

Liz W: Next, know how to structure the paperwork. It’s possible for the mortgage to be in one name and the title to be in two names.

Sean: And lastly, cover your bases financially and then personally. Have a deep conversation with your partner about how to structure the title and get personalized advice from a real estate attorney or maybe a title agent.

Liz W: And that’s all we have for this episode. Do you have a money question of your own? Turn to the Nerds and call or text us your questions at 901-730-6373. That’s 901-730-NERD. You can also email us at podcast@nerdwallet.com. Also, visit nerdwallet.com/podcast for more information on this episode, and remember to subscribe, rate and review us wherever you’re getting this podcast.

Sean: And here is our brief disclaimer thoughtfully crafted by NerdWallet’s legal team. Your questions are answered by knowledgeable and talented financial writers, but we are not financial or investment advisors. This Nerdy info is provided for general educational and entertainment purposes and may not apply to your specific circumstance.

Liz W: And with that said, until next time, turn to the Nerds.

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