5 points majeurs du contrat de location à connaître avant de signer un bail

Penses-tu à location d’un espace dans un centre commercial? Si tel est le cas, il y a de nombreux éléments dont un locataire doit être conscient. Voici une liste de cinq points majeurs à garder à l’esprit.

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1. Garanties

De nombreux propriétaires ne louera pas à un locataire sans que le locataire garantisse personnellement le bail. N’oubliez pas qu’il existe des techniques locataire peut s’efforcer de diminuer la garantie. Il s’agit notamment d’offrir une garantie limitée ou continue. La garantie limitée ne durera pas pendant toute la durée du bail mais pendant le nombre d’années convenu par le propriétaire et le locataire. La garantie glissante signifie que l’exposition totale dont le locataire est responsable correspond au nombre de mois convenus, quels que soient les mois restants dans le bail (sauf si les mois restants sont inférieurs aux mois glissants).

Si vous décidez de donner une garantie personnelle, je vous recommande fortement de consulter votre avocat immobilier pour bien comprendre les implications de la garantie.

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2. Utilisez

Lors de la location d’un espace, il est essentiel d’être très clair sur votre utilisation des lieux. Votre usage dans votre bail est le seul pour lequel vous avez la permission d’utiliser les lieux. Si vous décidez d’étendre votre entreprise au-delà de cette utilisation, vous aurez besoin de l’autorisation du propriétaire pour cette autre utilisation. Aussi, si vous n’avez pas d’exclusivité dans votre bail, rien n’empêche le propriétaire de louer à un autre locataire de votre même centre, avec le même usage.

3. HVAC (chauffage, ventilation et climatisation)

Non seulement il est impératif de connaître spécifiquement la capacité et l’âge du CVC existant, mais il est également important de comprendre votre bail en cas de rupture du CVC.

Commençons d’abord par la capacité et l’âge. Vous devez savoir si le CVC actuel doit avoir la capacité dont vous avez besoin pour exploiter votre entreprise. La capacité n’est généralement pas un problème si l’espace a déjà été loué à un autre locataire et que vous ouvrez un point de vente où vous vendez des biens non durables. Pourtant, il existe d’autres utilisations où la capacité du CVC joue un rôle important. Par exemple, si vous ouvrez un restaurant, vous devez savoir de quelle taille de CVC vous avez besoin pour gérer votre entreprise avec succès.

Une fois que vous avez identifié si le CVC existant fonctionnera pour votre usage, vous devez connaître l’âge. Si l’unité est plus ancienne, vous devez être conscient de l’âge de l’unité lors de vos négociations. Pour votre information, il est de la responsabilité du locataire de faire preuve de diligence raisonnable et de trouver ce type d’information dès que possible lorsqu’il envisage de louer un espace.

Si vous découvrez que l’unité est plus ancienne, je vous recommande de négocier avec le propriétaire pour que ce soit la responsabilité du propriétaire de remplacer l’unité avant l’ouverture de votre entreprise. Si le propriétaire n’est pas disposé à remplacer le CVC, vous devez négocier une garantie d’une durée qui vous convient. Vous devez également déterminer qui est responsable de réparer le CVC s’il tombe en panne pendant le bail et qui est responsable de remplacer l’unité si elle n’est pas récupérable. Cette information concernant qui est responsable devrait être dans votre bail, et vous devez la connaître et être à l’aise avec elle avant de signer votre bail.

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4. Choix

Une option de bail donne au locataire le choix de renouveler son bail. Un locataire doit reconnaître que s’il n’a aucune option pour renouveler son bail, alors à l’expiration de sa durée initiale, le propriétaire n’est pas obligé de renouveler son bail. Étant donné que les options profitent aux locataires, les propriétaires ne sont pas désireux de les donner. Bien que cela ne soit pas exigé du propriétaire, il est de pratique courante dans l’industrie du commerce de détail que les propriétaires proposent une option correspondant à la durée initiale du bail. Par exemple, si un bail est de cinq ans pour la durée initiale, compte tenu de la pratique de l’industrie, le propriétaire donnerait une option de cinq ans.

En plus de savoir si vous avez des options et quelle en est la durée, il est également important de discerner votre loyer lors de vos options. Le loyer de vos options sera probablement plus élevé que le terme actuel, et vous devez vous assurer que votre plan d’affaires peut supporter le loyer pendant vos options.

5. Frais supplémentaires

Frais supplémentaires — appelés NNN ou triple filet — sont les charges supplémentaires qu’un locataire paie dans un bail NNN en plus du loyer de base.

Il existe différents types de baux. En plus des baux NNN, d’autres types dont vous entendrez parler incluent les baux bruts modifiés et les baux bruts à service complet. La majorité des baux des centres commerciaux sont des baux triple net.

Le NNN est composé de trois éléments, qui comprennent les taxes foncières et l’assurance du propriétaire et le CAM (entretien des parties communes). Le CAM comprend généralement l’entretien du stationnement, l’éclairage extérieur et l’aménagement paysager commun. Si chaque espace du bâtiment n’est pas mesuré séparément pour l’eau, votre eau sera généralement incluse dans le CAM. En tant que locataire, vous devez noter que les frais NNN sont estimés et peuvent changer. Si les charges NNN s’ajustent, votre loyer changera également.

Mon expérience révèle qu’avec tous négociations, il y a généralement un compromis à faire sur la plupart des points de la transaction. Il est essentiel que tous les locataires lisent et comprennent attentivement leur contrat de location et qu’un avocat spécialisé en immobilier commercial les conseille avant que le locataire ne signe le bail. Je recommande également de faire appel à un courtier immobilier commercial spécialisé dans le commerce de détail pour vous représenter lors de votre processus de négociation d’offre.

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